DEMETRIO NICOLÁS C/ EGNA CONSTRUCCIONES SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMP. CONTRACTUAL (EXC. ESTADO)

Quién demanda: Nicolás Demetrio, en su calidad de comitente del contrato de obra y transmitente a título oneroso del inmueble.

¿A quién se demanda?

EGNA Construcciones SRL, empresa constructora responsable de la ejecución de los trabajos de colocación de pisos y revestimientos cerámicos.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Indemnización de daños y perjuicios por vicios y defectos en la colocación de pisos y revestimientos cerámicos en edificio de calle 12 de Octubre Nº 4265, ejecutada en 2021. Se reclamaba daño emergente por $28.455.191,68, daño moral por $10.000.000, gastos extrajudiciales por $800.000, multa civil y publicación de sentencia, todo bajo el régimen de la ley 24.240.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar a la demanda en lo sustancial y rechazó la aplicación de la ley de defensa del consumidor. Condenó a EGNA Construcciones SRL al pago de $41.635.267 por daño patrimonial emergente (costo de reparación, honorarios notariales y de arquitecto) y $7.392.178 por daño extrapatrimonial, totalizando $48.395.445 más intereses y costas íntegramente a cargo de la demandada. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal estableció que la relación contractual no configura una relación de consumo conforme a la ley 24.240. En tal sentido expresa: "Bajo tal prisma, la calificación jurídicamente relevante es la existente al tiempo de contratar, pues es en ese momento cuando la eventual relación de consumo se configura o no. El análisis debe partir, entonces, de las circunstancias verificables en abril de 2021, fecha en que se suscribió el presupuesto definitivo con EGNA... Dentro de tal objeto puede situarse con precisión el emprendimiento de calle 12 de Octubre Nº 4265: una construcción en altura con unidades destinadas a su colocación en el mercado. El hecho de que Demetrio haya contratado con EGNA a título personal -y no en representación formal de la sociedad
- no altera esta conclusión. El estatuto consumerista no protege a quien simplemente contrata en nombre propio, sino a quien adquiere o utiliza bienes o servicios como destinatario final." La propia conducta del actor lo desmentía: al comparecer ante la escribana Torres el 14 de junio de 2024, se presentó "expresamente en representación de LAUNICH SA" y en la carta documento del 12 de agosto de 2024 caracterizó el daño como la imposibilidad de "alquilar o vender las unidades de departamento", definiendo claramente el destino comercial del emprendimiento. Respecto de la legitimación activa, el Tribunal examinó de oficio la transferencia del inmueble a LAUNICH SA del 2 de septiembre de 2022 y concluyó que Demetrio tenía interés jurídicamente tutelable para demandar por dos fundamentos convergentes: "La primera es su condición de transmitente a título oneroso... Esa operación lo coloca bajo el régimen de saneamiento que el ordenamiento impone a todo transmitente en esas condiciones (arts. 1033, inc. a, y 1034 del CCyC)... La segunda fuente es el crédito contractual que el actor conservó tras la transferencia. El art. 1271 del CCyC preserva la acción del comitente por los defectos de la obra con independencia de su recepción, y el art. 730, inc. b, faculta al acreedor insatisfecho a procurarse la prestación por un tercero a expensas del deudor cuando su ejecución es fungible." En cuanto a la defensa de caducidad articulada por EGNA, el Tribunal descartó su procedencia por dos motivos. Primero, los defectos configuraban ruina funcional conforme al art. 1273 del CCyC, supuesto que "La fractura y levantamiento sistémico de los pisos cerámicos en las cuatro plantas del edificio, producidos antes de que el inmueble recibiera ocupante alguno, constituye una patología que torna la obra funcionalmente inadecuada para su destino habitacional, satisfaciendo sin hesitación el umbral de gravedad del art. 1273 del CCyC." Segundo, se acreditó denuncia temprana mediante mensajes de WhatsApp del 13 de mayo de 2024 al Arq. Wampl, verificados mediante pericia forense digital: "La pericia informática del Lic. Germán Ernesto Ojeda (v. informe pericial del 07/08/2025) verificó la existencia, integridad y autenticidad de esas comunicaciones mediante análisis forense del dispositivo del actor con generación y verificación de hash SHA-256, descartando toda manipulación posterior." Sobre la causa técnica del defecto, el Tribunal estableció responsabilidad objetiva de EGNA. La pericia oficial del Ing. Pires y el informe de la Arq. Di Scala "llegaron al mismo diagnóstico: la falla responde a la deficiente ejecución o ausencia de juntas de dilatación perimetrales y transversales, combinada con la insuficiente aplicación del adhesivo cementicio. Ambos elementos son defectos de ejecución que no pueden atribuirse al material, sino a quien lo aplicó." Adicionalmente, el colocador original Salvatierra "reconoció que entre los cerámicos en los sectores interiores del solado no dejó junta de dilatación alguna, justificando esa omisión en que los ambientes eran chicos, y afirmó haber aplicado esa misma técnica en toda la planta, de piso primero a cuarto." Respecto de la extensión del daño, el Tribunal apartó parcialmente la pericia oficial que estimaba solo 10% de daño. Expresó: "Ese registro proviene de la observación directa del perito sobre los sectores no reparados que sí pudo inspeccionar, por lo que si él mismo verificó un defecto de adherencia en esas zonas difícilmente puede concluir simultáneamente que el daño original estaba circunscripto al 10%, sin explicar por qué esos sectores quedarían fuera del cómputo." La convergencia de pruebas múltiples (testimonios de los colocadores, acta notarial, informe de Di Scala, facturas de materiales) acreditó la extensión real de aproximadamente 500 m² de pisos reparados. En materia de daño extrapatrimonial, el Tribunal rechazó la suma pretendida ($10.000.000 equivalente a viaje a Roma) por excesiva, pero reconoció la procedencia del daño: "Las circunstancias descriptas exceden las simples molestias inherentes a un incumplimiento contractual ordinario y revelan una afectación extrapatrimonial resarcible, derivada del desgaste extraordinario y de la razonable alteración anímica ocasionados por la necesidad de encarar la reconstrucción integral de sectores sustanciales de una obra nueva." Fijó la indemnización en $7.392.178, equivalente al costo de viaje a El Calafate para dos personas con cinco noches de hotel cinco estrellas. Finalmente, rechazó la multa civil y publicación de sentencia por resultar incompatibles con el régimen ordinario del contrato de obra, al no resultar aplicable la ley 24.240.