CAÑUETO MARINA C/ FABIANO ROBERTO Y OTRO/A S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMP. CONTRACTUAL (EXC. ESTADO)

¿Qué se resolvió en el fallo?

Quién demanda (Actor): Marina Cañueto A quién se demanda (Demandado): Roberto Juan Fabiano (titular de la inmobiliaria); Jurorusa SA (empresa fiadora); Roberto Oscar Balda (presidente de la sociedad garante) Qué se reclama (Objeto de la demanda): Demanda de daños y perjuicios por incumplimiento contractual por la suma de $4.542.089. La actora alegaba que había encomendado al corredor inmobiliario, mediante contrato de mandato, la intermediación en el cobro de alquileres de un inmueble de su propiedad desde 2014. Sostenía que el demandado no cobró indemnización por rescisión anticipada del contrato de locación (que finalizó en diciembre de 2023), ni labró acta de constancia del estado del inmueble. Denunciaba diversos daños y abandono del inmueble, incluyendo: puerta externa deteriorada, cables y luces colgando, bajo mesada roto, vidrio de puerta del balcón roto, paredes pintadas, calefactores rotos, cocina deteriorada, baño inundado y cielorrasos rotos. Qué se resolvió (Decisión del tribunal): El Tribunal hizo lugar a las excepciones de falta de legitimación pasiva opuestas por todos los demandados y rechazó la demanda en su totalidad. Se condenó al demandante al pago de costas. Fundamentos principales de la decisión: Respecto a Roberto Juan Fabiano: "La opuesta por el titular de la inmobiliaria es manifiesta porque no se ha intentado siquiera acreditar que entre las partes ha existido un contrato de mandato. La actora pretendió sustentar la relación contractual a partir de la cual construye su demanda exclusivamente en sus dichos (art. 375 CPCC)." "En dicho contexto, la relación entre la actora y el titular de la inmobiliaria queda limitada a un contrato de corretaje, por el cual únicamente existió intermediación en la negociación y conclusión de los contratos de locación del inmueble propiedad de la actora, sin tener representación alguna. Ello implica que el corredor, debe desplegar su actividad para acercar a las partes del contrato, a cambio de una comisión y ella es la relación que surge de los propios dichos de la actora (art. 1345 CCivCom). Y las obligaciones que surgen del referido contrato no alcanzan a la responsabilidad que se demanda en el presente, es decir las originadas por el locatario por el incumplimiento del contrato de alquiler (art. 1347 CCivCom)." "Tal representación podría alcanzar, el cobro de los alquileres, y la recepción del bien luego de concluida la locación, y si bien, existe la labor de cobro porque el pago de los alquileres se hacía en el domicilio de la inmobiliaria, no existe la obligación de recepción del bien locado." Respecto a Jurorusa SA: "Si bien la empresa se ha constituido en fiadora de los contratos locativos, conforme la documentación acompañada por la actora ello ha ocurrido exclusivamente hasta abril de 2021 (como reconoce la misma garante), momento en que cesa su garantía, no habiendo suscripto contrato alguno por los períodos posteriores hasta la desocupación del inmueble." "En otras palabras la continuación de la locación después de su vencimiento debe interpretarse como un nuevo acuerdo entre el locador y el locatario. La fianza es normalmente un acto a título gratuito, carácter que lleva a interpretar en forma restrictiva el alcance de las obligaciones asumidas por el fiador. En consecuencia, el fiador no responde de la continuación del contrato consentida libremente entre locador y locatario." Respecto a Roberto Oscar Balda: "Finalmente, también es procedente la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por el presidente de la sociedad garante, ya que el mismo no ha tenido participación personal en las relaciones jurídicas descriptas por la actora, actuando siempre en representación de la empresa, por lo que a su respecto la demanda tampoco es admisible."