GONZALEZ CANO EULALIA C/ MARTINEZ ROXANA SILVIA S/ DESALOJO FALTA DE PAGO

Quién demanda: Eulalia Gonzalez Cano

¿A quién se demanda?

Roxana Silvia Martínez y/o subinquilinos u ocupantes del inmueble

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Desalojo del inmueble ubicado en calle General Acha Nº 1562, Sarandí, partido de Avellaneda, por incumplimiento de obligaciones locativas (falta de pago de canon de alquiler). La actora alegó que desde julio de 2023 alquiló verbalmente el departamento a un valor inicial de $30.000 mensuales, que la demandada incumplió en el pago y permitió el ingreso de un tercero contraviniendo lo acordado, lo que generó un vínculo hostil.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal rechazó la demanda y condenó al demandante al pago de costas procesales. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal comenzó por establecer que la rebeldía de la demandada genera una presunción que debe ser corroborada con prueba suficiente para formar convicción judicial. En palabras de la sentencia: "La falta de contestación de la demanda -mediando o no declaración de rebeldía
- podrá ser estimada como un reconocimiento de la verdad de los hechos lícitos y pertinentes expuestos en la misma. De ello se infiere que el juez no se encuentra obligado a aceptar o considerar automáticamente esa verdad. Motivo por el cual la presunción por rebeldía declarada posee un carácter netamente residual, tornándose operativa sólo en caso de duda del judicante y no eximiendo a la parte actora de la carga procesal de acreditar el presupuesto de hecho de la norma que da sustento a su pretensión". Respecto de la legitimación activa basada en herencia, el Tribunal consideró insuficiente la documentación aportada. La actora presentó copia simple de escritura de 1952 sin precisión domiciliaria y no acreditó adecuadamente la apertura de sucesión ni la titularidad actual del bien: "la parte actora fundó su legitimación únicamente sobre la base de una copia simple de una escritura traslativa de dominio de fecha 1952, en la que el bien adquirido no ha sido individualizado con la precisión necesaria si con ella se pretende fundar una pretensión de desalojo sobre un inmueble identificado de otra manera". En cuanto al contrato de locación verbal invocado, el Tribunal destacó que el artículo 1188 del Código Civil y Comercial de la Nación exige que el contrato de locación de cosa inmueble sea realizado por escrito para ser oponible. La actora no aportó prueba alguna de la existencia de este contrato: "pese a la presunción que sobre los hechos alegado por la parte actora genera la declaración de rebeldía, la misma no es suficiente en el caso de autos para tener por demostrado un contrato de locación celebrado de forma verbal, que, por imposición de ley, debe ser realizado por escrito. Estas conclusiones se imponen con mayor ahínco si se observa que en el caso de autos no se ha ofrecido ni un solo elemento probatorio tendiente a demostrar la existencia y contenido de ese contrato de locación verbal". El Tribunal concluyó que la eficacia de las interpelaciones previas presupone la existencia de un vínculo jurídico válido que en el caso no fue demostrado: "la eficacia de la interpelación previa -ya sea para reclamar cánones locativos o exigir la restitución del bien
- presupone la existencia de un vínculo jurídico válido que le sirva de sustento, que en el caso no ha podido ser demostrado por orfandad probatoria". Finalmente, el Tribunal enfatizó que las cartas documentos producidas como prueba únicamente acreditaban su recepción, no el contenido de sus pretensiones: "las cartas documentos que no han sido desconocidas por los accionados constituyen prueba en relación a su recepción por los destinatarios, pero bajo ningún punto de vista generan convicción en cuanto a su contenido, que es redactado en forma unilateral por el remitente".