M., F. G. C/ A., F.O. S/ DAÑOS Y PERJUICIOS

Quién demanda: Mariela Beatriz Granero y Fernando Gabriel Martins, locatarios del inmueble.

¿A quién se demanda?

Fernando Oscar Alonso, locador de la propiedad.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Indemnización por daños y perjuicios por la suma de $1.500.000 derivados del incumplimiento de obligaciones de conservación y garantía en un contrato de locación suscripto el 17/09/2021 respecto del inmueble ubicado en calle Albarellos 2161, Piso 1°, Martínez. El inmueble contaba con un sistema de aire acondicionado central marca Carrier Frio-Calor que comenzó a funcionar deficientemente desde octubre de 2021. Pese a reiteradas notificaciones (cuatro cartas documento) y comunicaciones por WhatsApp a la apoderada del locador, el defecto no fue reparado hasta febrero de 2022, período que coincidió íntegramente con la temporada estival. Los actores solicitaban indemnización por daño moral e indemnización por lucro cesante (pérdida de rendimiento laboral).

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar a la demanda, condenando al demandado al pago de $1.572.912 ($786.456 para cada actor) por concepto de daño moral actualizado a valores de mayo de 2026. Se rechazó el reclamo por lucro cesante al no haberse acreditado ganancia frustrada alguna. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal estableció que en materia de contratos de locación con destino a vivienda, el estándar de cumplimiento obligacional se identifica con el concepto de habitabilidad, siendo obligación esencial del locador la de conservar la cosa en estado de servir al uso y goce convenido durante toda la vigencia del vínculo. Al respecto señaló: > "En los contratos de locación con destino a vivienda, el estándar de cumplimiento obligacional se identifica con el concepto de habitabilidad. En este sentido, la prestación a cargo del locador no se agota con la entrega del inmueble en buen estado de conservación, sino que se proyecta como una obligación de tracto sucesivo, debiendo asegurar la incolumidad de dicha aptitud durante toda la vigencia del vínculo contractual (art. 1201 del CCC)." El Tribunal consideró que el contrato de locación se rige por los artículos 1187 y siguientes del Código Civil y Comercial, siendo obligación esencial del locador la de conservar la cosa en estado de servir al uso y goce convenido. Citó también el artículo 1203 del CCC disponiendo que "si por cualquier causa no imputable al locatario la cosa presenta defectos que impiden su uso normal, el locador debe repararlos." Respecto de los vicios redhibitorios, el tribunal aplicó la definición del artículo 1051 del CCC: > "El artículo 1051 del Código Civil y Comercial (CCC) define los vicios redhibitorios como: '...los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor'." Acreditó la existencia del incumplimiento mediante: (i) la prueba pericial informática que validó la autenticidad e integridad de los mensajes de WhatsApp intercambiados; (ii) las cuatro cartas documento enviadas al locador; (iii) el contrato que expresamente establecía que el inmueble fue entregado "en perfecto estado de funcionamiento" incluyendo el sistema Carrier; (iv) la falta de contestación de demanda que generó presunción de veracidad de los hechos alegados. El Tribunal estableció como hecho acreditado: "desde mediados de octubre de 2021 hasta el 12 de febrero de 2022, la unidad locada careció de un sistema de aire acondicionado funcional. Esta circunstancia, lejos de ser un mero inconveniente estético o de confort accesorio, constituye una afectación directa a la habitabilidad del inmueble, máxime considerando que el periodo de falla coincidió íntegramente con la temporada estival". Respecto del daño moral, el Tribunal consideró procedente su reconocimiento conforme a los artículos 1738 y 1741 del CCC. Fundamentó que: > "No se puede soslayar que el padecimiento espiritual de los actores no se limitó a soportar las altas temperaturas estivales, sino que se vio agravado por el desgaste y la mortificación de un infructuoso derrotero de reclamos; la necesidad de reiterar comunicaciones ante el silencio o respuestas evasivas del locador, sumado a la frustración de recibir técnicos que no brindaron soluciones, constituye un exceso en las molestias tolerables de la vida cotidiana que impactó en la tranquilidad familiar, configurando así un agravio moral reparable." El monto se fijó tomando como parámetro de referencia el valor de los cánones locativos devengados durante el período de afectación (octubre a febrero), reconociendo un 20% de $95.000 por cada mes, lo que arrojó $76.000 históricos, posteriormente actualizados mediante el Índice de Contrato de Locación (ICL) del Instituto de la Vivienda, resultando en $1.572.912 totales a valores de mayo de 2026. Respecto del lucro cesante, el Tribunal lo rechazó por falta de acreditación: > "Analizada la prueba, se advierte que la parte actora no ha logrado acreditar una ganancia frustrada o un beneficio económico concreto dejado de percibir. La mera mención de una 'pérdida de rendimiento laboral', sin sustento fáctico o documental que traduzca dicha merma en una suma líquida, impide otorgar certidumbre al rubro." Se condenó al pago de intereses a razón del 6% anual desde el 15 de octubre de 2021 (fecha del incumplimiento) hasta la fecha de la sentencia, y a partir de entonces la tasa pasiva más alta del Banco de la Provincia de Buenos Aires en depósitos a treinta días, conforme a la doctrina establecida por el fallo "Nidera" de la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires.