DULKA NORMA SOFIA C/ DELIOS PATRICIA MONICA Y OTRO/A S/ DESALOJO FALTA DE PAGO

Quién demanda: Norma Sofía Dulka, locadora del inmueble.

¿A quién se demanda?

Hogar Nuestro Umbral S.R.L (locataria), Patricia Mónica Delios y Elizabeth Claudia Delios (fiadoras).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Desalojo del inmueble ubicado en Avenida Eva Perón nro 318/320/322, Ciudad de Temperley, Partido de Lomas de Zamora, por: a) vencimiento del contrato de locación que finalizó el 31 de agosto de 2019; b) falta de pago de los arriendos y servicios (AYSA, EDESUR, gas, ABL, ARBA) desde 2022-2023; c) permanencia injustificada de los demandados en el inmueble.

¿Qué se resolvió?

Se hizo lugar a la demanda de desalojo. El Tribunal condenó a Hogar Nuestro Umbral S.R.L, subinquilinos y ocupantes a restituir la tenencia del inmueble dentro de los diez días de quedar firme la sentencia, bajo apercibimiento de lanzamiento. Se desestimaron las excepciones de falta de legitimación pasiva opuestas por las fiadoras. Se impusieron costas a la demandada y solidariamente a las fiadoras. Fundamentos principales de la decisión: "El objeto del proceso de desalojo es lograr la restitución de la tenencia del bien inmueble cuando exista obligación de restitución exigible en función de las cuestiones litigiosas que se derivan, a raiz de la existencia de un contrato del cual surja dicha obligación o en los supuestos genéricos del precario tenedor y de la intrusión. Dispone el artículo 1219 del CCyC que el locador puede resolver el contrato en su inciso c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida durante dos períodos consecutivos. Asimismo dispone el artículo 1223 del CCyC que al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa locada." "Se ha dicho que acreditada por el actor la existencia de la locación y alegada por el mismo como causal de desalojo la falta de pago de los arriendos acordados, corresponde a la accionada acreditar tal extremo, por lo que su silencio y la falta de prueba sobre este aspecto autorizan a tener por demostrado tal incumplimiento." "Del informe de fojas 87 de Agua y Saneamientos Argentinos S.A. surge el estado de deuda desde el día 16/7/2016 hasta que venció el contrato el día 30 de junio de 2019 con facturas adeudadas, además informa que la deuda a la fecha del informe asciende a la suma de $2.473.836,15 (23/12/2024)." Con respecto a las excepciones de falta de legitimación pasiva de las fiadoras: "Se ha dicho que si bien el garante del contrato no resulta ser propiamente el legitimado pasivo en la acción de desalojo entablada, reviste el carácter de tercero interesado en los términos del art. 94 del CPCC, permitiéndole ello peticionar, precisamente, aquello que lo afectara por la responsabilidad asumida en tal carácter." "En la cláusula X del contrato de locación las Sras. Patricia Monica Delios y Elizabeth Claudia Delios se constituyeron en fiadores solidarios, lisos, llanos y principales pagadores de todas las sumas que por cualquier concepto originado por el presente adeude la locataria, sin limitación alguna y no solamente por el plazo de vigencia del contrato, sino hasta que la locadora reciba de conformidad el inmueble. En efecto las demandadas invocan el artículo 1225 del CCyC, sin embargo el mismo texto del artículo dice que las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del contrato de locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado. Y justamente es lo que en este caso no ha sucedido, por ello es que corresponde desestimar las excepciones de falta de legitimación pasiva opuestas por los demandados."