CARBONE EDUARDO EZEQUIEL C/ IRIART MIRTA DORA S/DAÑOS Y PERJ. DEL./CUAS. (EXC.USO AUT. Y ESTADO)

Quién demanda: Eduardo Ezequiel Carbone, propietario de un inmueble (galpón/supermercado) en Av. Juan Perón esquina Alemania, Presidente Derqui, Partido de Pilar, Provincia de Buenos Aires.

¿A quién se demanda?

Mirta Dora Iriart, propietaria de un corralón de materiales para la construcción denominado "CORRALON
- EL CRUCE II" ubicado en la propiedad contigua al inmueble del actor, separados únicamente por una pared medianera.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Indemnización por daños y perjuicios por un monto de $226.375 (o lo que resulte de la prueba) más intereses, costos y costas. El actor reclama reparación de daños materiales, pérdida del valor venal del inmueble y privación de uso. Los daños consisten en fisuras verticales de gran magnitud, grietas, humedades y desprendimiento de mampostería en la pared medianera del inmueble del actor, ocasionados -según alega
- por el acopio de arena sin contención en el corralón de la demandada, que genera empujes laterales sobre dicha pared común.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar parcialmente a la demanda, condenando a Mirta Dora Iriart al pago de $363.000 en concepto de daño emergente (reparación de la pared medianera), rechazando los reclamos por pérdida del valor venal y privación de uso por falta de acreditación probatoria. Se impusieron las costas a la demandada. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal consideró aplicable el derogado Código Civil de la Nación (art. 2730 y concs.) por tratarse de hechos anteriores a la vigencia del nuevo Código Civil y Comercial. Estableció el marco legal de las obligaciones de los condóminos de una pared medianera: "La medianería da derecho a cada uno de los condóminos a servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella está destinada según su naturaleza, con tal que no causen deterioros en la pared, o comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino". El Tribunal destacó que "si el deterioro fue causado por uno de ellos, se encuentra a su cargo la reparación". Respecto de la prueba pericial, el Tribunal sostuvo: "no cabe duda que en este tipo de casos se acentúa el significado del peritaje, pues cuanto mayor es el conocimiento que debe tenerse sobre un tema específico más relevancia adquiere el informe pericial. Es que no obstante sus conclusiones son evaluadas según las reglas de la sana crítica, ello es sin ingresar a un campo específico técnico para discutir lo que no sabe o no conoce, sino que debe aplicar criterios de orden procesal o sustancial, obviamente de raigambre jurídica". Ambos peritos (Ing. Eduardo Vicente Pérez e Ing. Eduardo Luis Portorrico) coincidieron en que: (a) existen daños consistentes en rajaduras y humedades en la pared medianera; (b) dichos daños encuentran su causa principal en una fuerza horizontal; (c) "Si los montículos de arena se colocan apoyados contra una pared medianera, ejercen contra ésta un empuje horizontal que puede dar lugar a rajaduras, y por las rajaduras puede pasar humedad". El segundo perito concluyó que "no podría haber otra causa" del empuje horizontal que no sea el acopio de arena. Ambos peritos desestimaron las defensas de la demandada respecto de defectos estructurales en el inmueble del actor y negaron que el tránsito vehicular pudiera ser causante de los daños. Además del peritaje, el Tribunal valoró el acta notarial de fecha 18/12/2014 (Escribana María Pia Raimondo, Reg. nº 8 de Pilar, escritura nº 735) que certificó: "Veo en el patio de atrás externo del corralón, arena acumulada que apoya sobre la pared lindera". El Tribunal señaló que "Esta afirmación de la notaria, que no ha sido argüida de falsa, hace plena fe en los términos del art. 993 del C.C.". También valoró las declaraciones testimoniales de los Sres. Guerra, Schoenfeld y Ramirez, quienes atestiguaron haber visto arena acopiada sobre la pared lindera. El Tribunal consideró estos testimonios "coherentes y coincidentes entre sí" y otorgó "plena fuerza probatoria" al no haber sido impugnada su idoneidad. Concluyó el Tribunal: "ello no constituye prueba idónea demostrativa de la postura de la demandada", refiriéndose al hecho de que el Ing. Pérez no hubiera encontrado montículos al momento de su inspección, dado que "dicha parte estaba notificada con antelación de la fecha de la inspección, por lo que pudo haber cambiado la localización del material de manera previa, sumado al hecho de que al otro perito Ing Portorrico no se le permitió el ingreso al inmueble de la demandada". Finalmente, el Tribunal estableció que: "existen suficientes hechos probados que por su número, precisión, gravedad y concordancia constituyen prueba presuncional de que los daños en la pared medianera del lado de la parte actora efectivamente encuentran su causa en la arena que ha sido acopiada por la demandada sin protección o contención alguna en montículos apoyados sobre la pared medianera en común", conforme al art. 163 del CPCC. Respecto del monto indemnizatorio, el Tribunal acogió el presupuesto del Ing. Portorrico de $363.000 por considerarlo "más actualizada y a la vez más completa" que el del primer perito. Rechazó la indemnización por pérdida del valor venal al no hallarse acreditada, citando que "una vez reparados los daños, la propiedad recupera su valor" según el primer perito. Rechazó asimismo la indemnización por privación de uso al no estar acreditado el contrato de locación ni la renta percibida. En cuanto a los intereses, aplicó la doctrina del fallo "Nidera" de la SCBA: tasa de interés del 6% anual desde la fecha de cierre de mediación (10/6/2015) hasta la fecha de determinación del daño (28/7/2021), y a partir de allí la tasa pasiva más alta fijada por el Banco de la Provincia de Buenos Aires en sus depósitos a treinta días hasta su efectivo pago.