SAMMAN NESTOR ALEJANDRO c/ URBANIZACIONES DEL PILAR S.A. Y OTROS s/DAÑOS Y PERJUICIOS

¿Qué se resolvió en el fallo?

Actor: Néstor Alejandro Samman. Demandado: Urbanizaciones del Pilar S.A. (en concurso preventivo); Clevertec Constructora S.A. (en proceso de quiebra); y Haydee Edith Burgueño (corredora/martillera). Objeto: Daños y perjuicios derivados del incumplimiento y resolución de contratos de compraventa por falta de construcción de las unidades; se solicitaron condenas por USD 83.600 y $310.000 (según boletos de compraventa del 20/5/2010 y 15/11/2010). Decisión: La Cámara revocó la sentencia en cuanto condenó a Haydee Edith Burgueño y desestimó la demanda en su contra; confirmó la imposición de costas a cargo del actor por su orden; diferimiento de regulación de honorarios.
- Fundamentos principales de la decisión (textos transcritos, lenguaje original del tribunal): "La explicación es que al no haber coma entre “cosa” y “o”, los términos “cosa” y “servicio” van necesariamente juntos. La ausencia de coma lo que indica es que “cosa” y “prestación de servicios” son construcciones sintácticamente equivalentes que modifican a “vicio o riesgo”. Si la “prestación de servicio” fuese un término independiente, debería estar aislado sintácticamente, es decir, llevaría una coma antes de la “o”; ante su ausencia, se supone que modifica también a “vicio o riesgo” . Por lo tanto, la sintaxis del texto legal indica que la prestación de servicio también debe ser viciosa o riesgosa. Desde lo gramatical, entonces, es evidente que toda la actividad desplegada en este caso no responde a una prestación de servicio con vicio o riesgo y, por lo tanto, queda excluida del art. 40 de la LDC." "En el caso, los daños operados por el incumplimiento de la obligación no afectaron, por cierto, ni la integridad física ni ningún otro bien del actor por fuera del círculo indemnizatorio de la obligación primaria sino que quedaron limitados a los generados por la frustración del contrato de compraventa. Del mismo modo, no es posible aquí hablar del corretaje inmobiliario como una actividad riesgosa según el alcance aceptado uniformemente por la doctrina y la jurisprudencia. Desde esta segunda interpretación, entonces, el régimen de responsabilidad previsto en el art. 40 de la LDC tampoco es aplicable a la codemandada apelante." "Para empezar, la codemandada Burgueño negó su participación en las operaciones de compraventa y la actora no produjo prueba que demuestre lo contrario, máxime que la primera desconoció -pese a lo sostenido por la jueza
- la documentación aportada. En este sendero, la carga de la prueba evidentemente recaía en el actor (art. 377 CPCCN). [...] Resultan a mi juicio insuficientes estos elementos para condenar a Haydee Burgueño, al punto tal que en la oferta referenciada se estipuló: “se toma ad referéndum de la aprobación de la parte vendedora, por lo tanto está condicionada muy especialmente a la aceptación de la misma y recién tendrá carácter definitivo cuando el titular de dominio y/o la parte vendedora preste su total conformidad, para lo cual bastará con la simple inserción de su firma al pie del ejemplar de la presente” (p. 69 vta., sobre de documentación reservada). Firma que no apareció." "De manera que la responsabilidad del vendedor frente al incumplimiento del contrato no puede extenderse al corredor inmobiliario, pues el incumplimiento obligacional que derivó en la resolución contractual no se relaciona con las tareas de corretaje inmobiliario que a la codemandada recurrente le correspondían (arg. art. 1345 CCCN)." Voto y resolución: "Por lo expuesto, voto por revocar la sentencia apelada en cuanto condenó a Haydee Edith Burgueño; y desestimar en consecuencia la demanda en su contra. Con costas de ambas instancias por su orden, por entender que el demandante pudo razonablemente considerarse con derecho a demandarla como lo hizo (art. 68, 2da. parte, CPCCN)."
- Votos: El voto mayoritario (González Zurro) y la Dra. María Isabel Benavente adhirió por análogas consideraciones.