FERNANDEZ AREAN NELIDA Y OTRA C/ MAIDANA PATRICIA S/DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO)

Quién demanda: En el juicio de desalojo: Nélida Fernández Arean y María Fernández Arean, actuando como herederas de Amelia Fernández Arean, José Pérez y Roberto Pérez, a través de apoderado. En el juicio de reivindicación: Fernández Claudio Daniel, Rivela Jorge, Rivela Roberto, Resende Luzia Cassia y Rivela José Antonio, como herederos del acervo hereditario.

¿A quién se demanda?

Patricia Cinthia Maidana y Luis Oscar Villalva (y ocupantes indefinidos).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

En el desalojo: restitución del inmueble ubicado en Gorriti 246, Glew, Almirante Brown, por intrusión, alegando que las demandantes eran herederas de los antiguos propietarios. En la reivindicación: restitución del mismo inmueble alegando derechos de dominio transmitidos por herencia y cesión, acreditados mediante inscripción registral.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal rechazó la acción de desalojo pero hizo lugar a la reivindicación, ordenando la restitución del inmueble en plazo de diez días bajo apercibimiento de lanzamiento. Fundamentos principales de la decisión: Respecto del desalojo: "La acción personal de desalojo reglada por el art. 676 del CPCC no procede, si el accionado comprueba inicialmente la efectividad de la posesión que invoca, justificando lo verosímil de su pretensión. Toda investigación que la trascendiera desnaturalizaría la acción en la que está excluido lo referente al derecho de propiedad, al ius possidendis (derecho a la posesión, implica la posibilidad de acceder a una posesión merced a un título, sin que ello equivalga a que ya se encuentre ejerciendo esa relación real) o el ius possesionis (el derecho de la posesión. La posesión efectiva ya adquirida independientemente que se encuentre respaldada por un título)." El Tribunal destacó que no existe obligación personal entre las partes originarias del contrato de locación glosado, ya que "copia del contrato glosado a fs. 12/14, más allá de haberse desconocido y no estar respaldado con pericia y/o informe, consigna a otras personas que no son ni actora ni demandada." Además, "no existe prueba de acredite que la demandada accediera a la propiedad mediante un hecho de intrusión." La demandada comprobó su posesión mediante instrumentos de 2014 (escritura número 428 y certificación notarial), por lo que "pudo haberse creído con derecho a hacerlo y no recibió oportuna objeción por parte del dueño o poseedor." Finalmente, respecto de la legitimación activa: "El art. 3410 del Código Civil establece que cuando la sucesión tiene lugar entre ascendientes, descendientes y cónyuge, el heredero entra en posesión de la herencia desde el día de la muerte del autor de la sucesión, sin ninguna formalidad o intervención de los jueces, aunque ignorase la apertura de la sucesión y su llamamiento a la herencia. Los otros parientes llamados por la ley a la sucesión no pueden tomar la posesión de la herencia, sin pedirla a los jueces y justificar su título a la sucesión. Se puede decir entonces que la parte actora al momento de presentar la demanda, no tenía acción conferida por ley." Respecto de la reivindicación: "De acuerdo con la prueba documental acompañada en autos con la demanda, a saber, testimonio debidamente inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble, librado en los autos AREAN FERNANDEZ AMELIA Y OTRO/A S/SUCESION AB-INTESTATO, Expte. Nº 84561 del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Com. Nº 2 Departamental, cuyas copias obran a fs. 230/235 vta. constancias de fecha 02 de mayo de 2023 del proceso acumulado, y el informe de dominio expedido por el Registro de la Propiedad de la provincia de Buenos Aires obrante en el cuaderno de prueba parte actora de fecha 10 de febrero 2026, queda comprobado que los accionantes son titulares del derecho real de dominio que les fue transmitido por herencia y cesión, juntamente con todos los derechos que le competen, inclusive el de reivindicar el bien." El Tribunal recordó que "los herederos continúan la persona del causante, sucediéndolo en todos sus derechos, obligaciones y acciones, a excepción de aquellos que no son transmisibles (arts. 2277 y 2280 del CCCN)." Además consideró que: "La doctrina -en general
- está de acuerdo en admitir la legitimación del cesionario para intentar la acción de autos, no siendo óbice para ello la exigencia de la tradición... El cesionario sucede en la posición jurídica del cedente, respecto de la herencia, y no en los bienes singularmente comprendidos en ella." Circunstancias especiales: "Teniendo en cuenta que el inmueble se encuentra ocupado -además
- por menores de edad, es preciso atender lo necesario para proteger los derechos de los niños que habitan el lugar, desde que la obligación de garantizar el acceso a una vivienda se encuentra en cabeza de los responsables parentales (Art. 11 inc. 1 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, en la Convención de los Derechos del Niño), y en el ámbito local lo previsto por el Art. 14 bis, 75 inc. 22 de la Constitución Nacional y la ley de Promoción y Protección de Derechos del Niño)." En consecuencia, el Tribunal dispuso comunicar la resolución a la Dirección de Promoción de Derechos Sociales de la Niñez y Adolescencia de Almirante Brown y a la Secretaría de Desarrollo Social para que asistan con programas de apoyo.