FERNANDEZ CLAUDIO Y OTRO C/ VILLALVA LUIS OSCAR Y/O OCUPANTES S/ ACCION REIVINDICATORIA

Quién demanda:
- En el juicio de desalojo: Nélida Fernández Arean y María Fernández Arean, quienes alegaban ser herederas de Amelia Fernández Arean, José Pérez y Roberto Pérez.
- En el juicio de reivindicación: Fernández Claudio Daniel, Rivela Jorge, Rivela Roberto, Resende Luzia Cassia y Rivela José Antonio, también en carácter de herederos de los mismos causantes.

¿A quién se demanda?

Patricia Cinthia Maidana, Luis Oscar Villalva y ocupantes del inmueble ubicado en calle Gorriti Nº 246, localidad de Glew, Partido de Almirante Brown.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

- En desalojo: la restitución del inmueble argumentando que Maidana era intrusa (ocupación sin derecho).
- En reivindicación: la restitución del inmueble en virtud del derecho real de dominio que les asistía como herederos y cesionarios.

¿Qué se resolvió?

El tribunal dictó sentencia única acumulando ambos procesos con resultados diferenciados: 1. Desalojo
- RECHAZADO: Se hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa opuesta por la demandada. Las actoras originales (Nélida y María Fernández Arean) no tenían legitimación para accionar porque no cumplían con los requisitos legales establecidos en el art. 3410 del Código Civil (herederos no forzosos debían justificar su título a la sucesión mediante declaratoria de herederos). 2. Reivindicación
- HECHA LUGAR: Se rechazó la excepción de falta de legitimación activa y se hizo lugar a la demanda reivindicatoria. Se ordenó la restitución del inmueble dentro de diez días de quedar firme la sentencia, bajo apercibimiento de lanzamiento. Fundamentos principales de la decisión: Respecto del desalojo, el tribunal sostuvo: "La acción personal de desalojo reglada por el art. 676 del CPCC no procede, si el accionado comprueba inicialmente la efectividad de la posesión que invoca, justificando lo verosímil de su pretensión. Toda investigación que la trascendiera desnaturalizaría la acción en la que está excluido lo referente al derecho de propiedad, al ius possidendis (derecho a la posesión, implica la posibilidad de acceder a una posesión merced a un título, sin que se ello equivalga a que ya se encuentre ejerciendo esa relación real) o el ius possesionis (el derecho de la posesión. La posesión efectiva ya adquirida independientemente que se encuentre respaldada por un título)." El tribunal encontró que "no existe obligación personal surgida de un contrato entre las partes" y que "no existe prueba que acredite que la demandada accediera a la propiedad mediante un hecho de intrusión." Además, los instrumentos privados presentados por Maidana (contrato de cesión de derechos posesorios de 2014) "no constituyen título suficiente para transmitir el dominio, es decir, no se trata de un acto jurídico revestido de las formas establecidas por ley, con aptitud para transmitir un derecho real. No dan derechos sobre la propiedad, pero crea obligaciones recíprocas entre esas partes y descartan la posibilidad de intrusión por parte de la demandada, quien pudo creerse con derecho a la ocupación." En cuanto a la legitimación activa de los actores del desalojo, el tribunal concluyó: "Al respecto debo señalar que 'La doctrina -en general
- está de acuerdo en admitir la legitimación del cesionario para intentar la acción de autos, no siendo óbice para ello la exigencia de la tradición. Se acepta que pueda demandar sin haber recibido la tradición, por cuanto al cesionario se lo coloca en el mismo lugar del cedente, y ejercita los derechos y acciones que le correspondían al transmitente, de modo que basta que este último reúna todos los requisitos necesarios para la procedencia de la acción.'" Sin embargo, respecto de las actoras del desalojo específicamente: "Se puede decir entonces que la parte actora al momento de presentar la demanda, no tenía acción conferida por ley" conforme al art. 3410 del Código Civil, porque eran herederos no forzosos que no habían justificado su título mediante declaratoria de herederos. Para la reivindicación, el tribunal sostuvo que la prueba documental producida acreditaba la legitimación de los actores: "De acuerdo con la prueba documental acompañada en autos con la demanda, a saber, testimonio debidamente inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble, librado en los autos AREAN FERNANDEZ AMELIA Y OTRO/A S/SUCESION AB-INTESTATO, Expte. Nº 84561 del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Com. Nº 2 Departamental, cuyas copias obran a fs. 230/235 vta. constancias de fecha 02 de mayo de 2023 del proceso acumulado, y el informe de dominio expedido por el Registro de la Propiedad de la provincia de Buenos Aires obrante en el cuaderno de prueba parte actora de fecha 10 de febrero 2026, queda comprobado que los accionantes son titulares del derecho real de dominio que les fue transmitido por herencia y cesión, juntamente con todos los derechos que le competen, inclusive el de reivindicar el bien (arts. 2506, 2507, 2508, 2510, 2513, 2514, 2516, 2523 del C.C.)." El tribunal también consideró especialmente la situación de los menores de edad: "Teniendo en cuenta que el inmueble se encuentra ocupado -además
- por menores de edad, es preciso atender lo necesario para proteger los derechos de los niños que habitan el lugar, desde que la obligación de garantizar el acceso a una vivienda se encuentra en cabeza de los responsables parentales" y ordenó comunicar la resolución a organismos de protección de menores antes de ejecutar el lanzamiento.