LAVIANO SILVIA NELLY C/ LAVIANO DARIO RUBEN Y OTRO/A S/ DIVISION DE CONDOMINIO

Quién demanda: Silvia Nelly Laviano

¿A quién se demanda?

María Inés Laviano y Darío Rubén Laviano

¿Cuál es el objeto del reclamo?

División de condominio respecto de inmueble ubicado en calle 9 de Julio Nº256, ciudad de Chacabuco. Los tres hermanos eran condóminos en partes iguales (1/3 cada uno) desde 1996. La actora reclama la división del condominio alegando que María Inés le impedía el acceso al inmueble desde el fallecimiento de su madre en 2016.

¿Qué se resolvió?

1. Se hizo lugar a la demanda de división de condominio, decretando disuelto el mismo desde que la sentencia quede firme. 2. Se hizo lugar a la reconvención presentada por María Inés Laviano por mejoras realizadas en el inmueble, condenando a Silvia Nelly Laviano al pago de $5.369.172,58 más intereses. 3. Se rechazó la excepción de prescripción opuesta por la actora reconvenida. Fundamentos principales: Respecto a la división de condominio: "En materia de división de condominio nuestra legislación autoriza a cualquiera de los copropietarios para solicitar la división en cualquier momento, no pudiendo renunciar indefinidamente a ello, con la limitación de que no se encuentre sometida a una indivisión forzosa, en este último caso ajustada a las situaciones legalmente previstas (art. 1997 CCyC)." "El Código establece expresamente que la división es declarativa y no traslativa de propiedad (Conf. arts. 1996 y 2403 CCyC), de modo que cada condómino es considerado como propietario exclusivo de lo que le correspondió en su lote desde el origen de la comunidad, y como que nunca ha tenido ningún derecho respecto de lo que le tocó a los otros." El Tribunal sostuvo: "habiendo quedado probado los hechos que originaron la presente demanda, no estando ante un supuesto de indivisión forzosa (arts. 2004, 2006, 1894, 2000, 2330 del CCCN) ni de división nociva (art. 2001 código precedentemente citado), ni que en la especie se esté dando un supuesto de abuso del derecho (arts. 9, 10, 11, 240 del mismo cuerpo legal), atento el estado de autos corresponde acoger la demanda interpuesta." Respecto a las mejoras y prescripción: "En cuanto a las mejoras permitidas, es claro que el Código Civil y Comercial admite expresamente que el condómino, sin necesidad de requerir previo acuerdo, realice las mejoras necesarias en la cosa común, descriptas como aquellas reparaciones cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa (Art. 1934 inc. d) CCCN)." El Tribunal determinó que "la accionada ha realizado en el inmueble mejoras por las que reclama" y que "la actora sabía o podía saber que la accionada había realizado mejoras, consintiendo la realización de las mismas." Respecto a la prescripción: "Por todo lo expuesto, considerando las fechas posibles en que las mejoras fueron realizadas, el reclamo del reembolso de las erogaciones realizadas no se encuentra prescripto (art. 4023 CCN; arts. 7 y 2560 CCCN)." El Tribunal citó pericia de arquitecta del 6/08/2025 que estimó el valor de mejoras en $16.107.517,75, de cuya suma se derivó el pago de 1/3 por aplicación de las cuotas partes: "Así las cosas, parece razonable para evitar un enriquecimiento sin causa de cualquiera de las partes, atenerse a la directriz del art. 589 CCivil en cuanto dispone que 'tendrá derecho a ser indemnizado del justo valor de las mejoras necesarias o útiles, según la avaluación que se hiciere al tiempo de la restitución, siempre que no se hubiese prohibido hacer mejoras' (v. también arts. 2427 y 2441 CCN y arts. 7, 1938 y ccs del CCCN). Y por el otro lado, compensando ese crédito con los frutos (en este caso civiles) que hubiere podido percibir la poseedora."