FERNANDEZ ELSA BEATRIZ Y OTRO/A C/ BAZZANI MIGUEL MATIAS Y OTROS S/ ACCIONES POSESORIAS

¿Qué se resolvió en el fallo?

Quién demanda (Actor): Elsa Beatriz Fernandez y Gastón Leonardo Seggiaro A quién se demanda (Demandado): Miguel Matias Bazzani y Eliana Gisel Romano, en calidad de subinquilinos, ocupantes y/o subocupantes Qué se reclama (Objeto de la demanda): Interdicto de recobrar la posesión del inmueble ubicado en Miguel Cané N° 1190 Depto. 1 de la localidad de Glew, partido de Almirante Brown, identificado catastralmente como Nomenclatura CV, Sección Q, Manzana 202, Parcela 25. Los actores adquirieron la posesión del bien el 26 de marzo de 2013 mediante cesión de derechos y acciones posesorias. Desde esa fecha ejercieron la posesión de manera pacífica, continua e ininterrumpida, realizaron mejoras en la propiedad y construyeron departamentos. El 01 de septiembre de 2014 celebraron contrato de locación con Matías Ezequiel Bazzani para uno de los departamentos, contrato que se renovaba cada dos años. El último contrato vencía el 01 de septiembre de 2023. Tras el vencimiento, los demandados se negaron a desalojar la propiedad y a abonar los alquileres adeudados. Además, según relatan los actores, los demandados actuaron de mala fe, abusando de la confianza depositada en ellos, profirieron amenazas, interrumpieron el servicio de agua, intentaron romper paredes e incurrieron en conductas violentas y agresivas. Los actores intimaron a desalojar mediante carta documento del 17 de noviembre de 2023. Qué se resolvió (Decisión del tribunal): El Tribunal hizo lugar a la acción de recobrar la posesión promovida por los actores, ordenando a los demandados restituir la posesión del inmueble dentro del plazo de diez días de encontrarse firme la sentencia, bajo apercibimiento de lanzamiento por medio de la fuerza pública. Se impusieron las costas del juicio a los demandados en su calidad de vencidos, difiriendo la regulación de honorarios profesionales para cuando se aneje valuación fiscal actualizada del inmueble. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal estableció que conforme al artículo 2238 del Código Civil y Comercial de la Nación: "Las acciones posesorias según haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente producción, ejecutados con intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor. Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del tenedor. Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor." Respecto de la legitimación activa, el Tribunal señaló: "los accionantes destacan en el libelo de inicio que, desde el año 2013, año en que adquirieron el bien, realizaron la construcción de los departamentos y mejoras del inmueble con el objeto de vivir allí, 'y luego de alquilarlo'. En efecto, acreditaron sus dichos con tres contratos de locación, recibo de sueldo y copia de DNI del garante del contrato de alquiler, capturas de pantallas de conversaciones efectuadas con el agente inmobiliario interviniente en el alquiler del inmueble." El tribunal consideró que la documentación adjunta permitía "identificar que en el caso se encuentran reunidos los elementos esenciales propios necesarios e imprescindibles del contrato en cuanto a su tipificación y la eficacia procurada (la voluntad de los actores de conceder el uso y goce del inmueble, el precio, el tiempo)." Respecto del desapoderamiento, el Tribunal precisó que "el desapoderamiento puede darse incluso por abuso de confianza. Ello explica aunque la entrega de la tenencia fue voluntaria porque quien recibió la cosa provocó la desposesión a través de su negativa a restituirla y de la entrega a un tercero de mala fé." En el caso, los demandados, una vez vencido el contrato de locación, se negaron a restituir la posesión y continuaron ocupando el inmueble de manera abusiva. La rebeldía decretada respecto de Miguel Matias Bazzani generó "una presunción de verdad de los hechos lícitos afirmados por el actor, como el reconocimiento tácito de la documentación por él adjuntada (art. 60 y doctr. art. 354 inc. 1 del CPCC)." Asimismo, el Tribunal valoró la prueba informativa producida por los martilleros Diego Lascano y Ernesto Portas, que acreditaban la legitimación activa de los actores y su reconocimiento como poseedores del inmueble durante todo el período de locación.