CONSORCIO DE COPROPIETARIOS BARRIO PRIVADO LOS TRONCOS C/ CASTAGNINI GUILLERMO S/ COBRO EJECUTIVO DE EXPENSAS

Quién demanda: Consorcio de Copropietarios Barrio Privado Los Troncos, representado por la Dra. Mónica Cristina Cadaillon.

¿A quién se demanda?

- Primer expediente (Exp. 124870): Guillermo Oscar Castagnini, titular de DNI 14.987.809.
- Segundo expediente (Exp. 127935): Proyectos y Urbanizaciones S.A.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Cobro ejecutivo de expensas comunes por la Unidad Funcional Nº 4, Lote 34 del Barrio Privado "Los Troncos" de Berazategui, sito en calle 151 Nº 294. En el primer expediente se reclamaba por períodos de marzo de 2019 a abril de 2022 (posteriormente desistido para marzo a noviembre de 2019), y en el segundo por períodos de mayo de 2022 a noviembre de 2024.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal rechazó ambas acciones ejecutivas. En el expediente principal contra Castagnini, se hizo lugar a la excepción de inhabilidad de título, rechazó la acción y declaró abstracto el tratamiento de la defensa de prescripción. En el expediente acumulado contra Proyectos y Urbanizaciones S.A., se rechazó integralmente la acción. Se impuso apercibimiento preventivo a la letrada apoderada y al consorcio por conducta temeraria y maliciosa. Fundamentos principales: El Tribunal examina exhaustivamente los requisitos del título ejecutivo conforme al art. 522 del Código Procesal Civil de Buenos Aires. Destaca que: "El certificado de deuda acompañado se hallan insertas tres firmas de propietarios de lotes, pero es de advertir; no surge que aquellos fueron nombrados oficialmente en un acta de asamblea. Si los firmantes que suscriben el certificado resultarían ser del consejo de administración, el actor debería haber agregado las actas de Asamblea de Consorcio protocolizadas que acrediten dichos eventos. El Acta volante del consejo no reemplaza el título legal; no equivale a un acta de asamblea; tampoco sustituye la certificación del administrador en definitiva no cumple el esquema del art. 522 CPCC". El Tribunal señala la ausencia de determinación de la deuda: "De la lectura del escueto certificado de deuda de expensas enarbolado se observa la falta de determinación de la deuda, en razón de que no se puede apreciar ya que no se detalla cómo se compone, los períodos de expensas ordinarias, los intereses, tipo de intereses, los cálculos, etc. no permite verificar claramente el origen, composición y exigibilidad del crédito". El Tribunal requiere que "no puede observarse del instrumento base de la ejecución el detalle analítico de la deuda acumulada que se individualicen conceptos por período; no es posible verificar intereses aplicados, tampoco se indica base de cálculo, el subtotal de expensas con su monto neto; subtotal de intereses con su tasa aplicable (porcentaje %)". Respecto de la conducta procesal, el Tribunal expresa: "El dolo y la mala fe a mi criterio radicaría en ocultar o pretender la duplicación del cobro, buscando que el CONSORCIO DE COPROPIETARIOS BARRIO PRIVADO LOS TRONCOS, se enriquezca sin causa y obligando a dos personas diferentes a pagar expensas de forma independiente por la misma Unidad Funcional N°4, Lote 34 del Barrio Privado "Los Troncos" de Berazategui, sito en la calle 151 N°294, Berazategui, a sabiendas de que una de ellas estaba en vías de ejecución". Finalmente, el Tribunal enfatiza: "Jurídicamente, en propiedad horizontal y barrios privados, no es válido que se generen dos liquidaciones independientes por la misma unidad funcional y concepto de expensas. Conforme la Ley 13.512 y (arts. 2037 y siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación), la expensa es una obligación propter rem (vinculada a la cosa, no a la persona), y se determina por unidad funcional según el reglamento de copropiedad. La obligación de pago es única por cada unidad funcional".