CABRITA DA GRAÇA RODRIGUES JOSE GABRIEL C/ CACERES AGUSTIN EZEQUIEL Y OTROS S/DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO)

Quién demanda: José Gabriel Cabrita da Graça Rodrigues, quien actuó como locador del inmueble.

¿A quién se demanda?

Agustín Ezequiel Cáceres y Sofía Belén Fontana, como locatarios; y Claro Agustín Cáceres, citado como tercero en su carácter de fiador y codeudor solidario.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Desalojo del inmueble sito en calle Beruti 1526 -ex Belisario Roldan 143-, Barrio Presidente Sarmiento, localidad del Cruce Varela, Partido de Florencio Varela, Provincia de Buenos Aires, por vencimiento del plazo contractual de la locación (que venció el 31 de octubre de 2019) y incumplimiento del convenio de desocupación celebrado el 17 de enero de 2020.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar a la demanda de desalojo, rechazó las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva, condenó a los demandados a restituir el inmueble en el término de diez días desde que quede firme la sentencia, impuso multa por conducta temeraria conforme al artículo 45 del Código Procesal Civil y Comercial, e impuso costas a los demandados y al fiador. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal destacó que en materia de desalojo por vencimiento de plazo contractual, la acción persigue asegurar la libre disponibilidad del inmueble cuando es detentado contra la voluntad del locador por personas obligadas a su restitución. En este sentido, se expresó: "La acción de desalojo persigue asegurar la libre disponibilidad del inmueble a quien o quienes tienen derecho a ello, cuando es detentado contra su voluntad, por personas que entraron bajo una situación precaria, mediante actos o contratos que por cualquier causa no se los puede ya considerar existentes, o, en su caso cuando se hallan sin derecho y contra la ley, en el uso y goce de la cosa ajena." Respecto de la legitimación activa, el Tribunal señaló que cuando la obligación de restituir deriva de un contrato de locación, "el carácter de propietaria de la locadora carece de significación en este proceso toda vez que se demanda en orden a una acción personal de restituir un bien y no una real en la que cabría adentrarnos en averiguar si es propietaria del inmueble." Se sostuvo que el actor estaba legitimado activamente por el contrato de locación de fecha 12 de noviembre de 2017, con vencimiento el 31 de octubre de 2019, más el convenio de desocupación suscripto el 17 de enero de 2020. Concerniente a la legitimación pasiva del fiador, el Tribunal aclaró que aunque la fianza se extingue por el vencimiento del plazo de la locación, en el caso de Claro Agustín Cáceres su obligación subsiste en razón de ser calificado como "principal pagador", conforme lo establece el artículo 1591 del Código Civil y Comercial: "Quien se obliga como principal pagador, aunque sea con la denominación de fiador, es considerado deudor solidario y su obligación se rige por las disposiciones aplicables a las obligaciones solidarias." Además, el fiador prestó su consentimiento expreso al convenio de desocupación mediante su cláusula quinta. En cuanto a la prueba de los hechos, el Tribunal valoró la pericia caligráfica producida por Patricia Silvia Walsh, mediante la cual se determinó que "Las firmas insertas al pie del convenio de desocupación pertenecen al puño y letra de los señores Agustin Ezequiel Caceres, Claro Agustin Caceres y la señora Sofia Belen Fontana." Esta pericia resultó fundamental para acreditar la autenticidad del convenio que los demandados habían desconocido en sus escritos defensivos. El Tribunal aplicó la norma del artículo 1218 del Código Civil y Comercial, estableciendo que "si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente." Respecto de la multa impuesta conforme al artículo 45 del Código Procesal, el Tribunal consideró que la conducta de los demandados fue temeraria y dillatoria, especialmente por el desconocimiento de firmas que fue desvirtuado por la pericia caligráfica. Se expresó: "el desconocimiento de firmas por parte de los demandados, fue meramente dilatorio con el propósito de demorar injustificadamente el trámite del proceso por lo que entiendo corresponde la aplicación de la multa en un 10% sobre el monto final del contrato de locación actualizado a la fecha de la presente; ello resulta imprescindible para preservar la buena fe, la lealtad y la economía procesal." Finalmente, se condenó al pago de costas conforme al principio objetivo de la derrota procesal establecido en el artículo 68 del Código Procesal Civil y Comercial.