PEREYRA ADRIAN ALEJANDRO C/ MARDESICH LUJAN MATEO Y OTRO/A S/DAÑOS Y PERJ.RESP.PROFESIONAL (EXCLUIDO ESTADO)

Quién demanda: Adrián Alejandro Pereyra (DNI 30.116.275), quien actuó asistido por el Dr. Jorge Eduardo Carullo.

¿A quién se demanda?

- Arnaldo Nicolás Sotelo (DNI 5.218.951), vendedor del inmueble
- Lujan Mateo Mardesich (DNI 5.319.685), titular de la Inmobiliaria Mardesich que actuó como intermediaria

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Daños y perjuicios por incumplimiento contractual derivado de la imposibilidad de formalizar la escritura traslativa de dominio de un lote de terreno (Circ. II, Secc. E, Ch. 113, Parcela 5 Partida 25791). El actor adquirió el terreno mediante boleto de compraventa del 09/04/2012 por intermediación de la inmobiliaria, abonando la totalidad del precio más la comisión del 6%. Sin embargo, no pudo escriturar porque uno de los vendedores (Sotelo) poseía una inhibición general de bienes anotada desde el 14/06/2004 (reinscripta en 2009). El demandante reclama dos rubros: daño emergente (pérdida de valor del inmueble por título imperfecto) y pérdida de chance (oportunidad perdida de obtener un crédito ProCreAr que fue otorgado bajo la condición de ser propietario del 100% del inmueble).

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar a la demanda condenando solidariamente a los demandados al pago de PESOS OCHO MILLONES ($8.000.000.-) a valores actuales, más intereses moratorios. Se rechazó el reclamo por pérdida de chance por falta de certeza probatoria. Se impusieron las costas a la parte demandada vencida. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal consideró que hubo un incumplimiento culposo e imputable tanto a Sotelo como a Mardesich. Respecto a Sotelo, por haber suscripto un boleto de compraventa teniendo sobre sí una medida cautelar que recaía sobre sus bienes. Respecto a Mardesich, por su falta de diligencia debida en su intervención profesional. Al respecto, sostuvo: "Es que, al momento de suscribir el Boleto, el intermediario no constató -con el debido pedido de informes y/o certificados
- la existencia de la medida cautelar sobre la persona de una de los vendedores -hoy demandado
- lo que ocasionó la imposibilidad de cumplimiento de escrituración, consecuencia natural en las operaciones de compraventa (art, 9 ley antes citada)." El Tribunal destacó que los propios vendedores reconocieron la imposibilidad de escriturar al celebrar un posterior "Acuerdo sobre Escrituración" donde asumieron la imposibilidad y propusieron una "inscripción provisional" solo sobre las partes indivisas de los vendedores no afectados por la inhibición, lo que constituyó una aceptación expresa del incumplimiento contractual: "Tan es así que suscribieron un nuevo contrato denominado 'Acuerdo sobre Escrituración' en el cual -como puntualizara ut supra
- 'reconocen la imposibilidad de escriturar el bien por causa propia' y ofrecieron anotar solo las partes indivisas de los vendedores no afectados por la 'inhibición general de bienes' y hacerse cargo de los gastos y costos que generó tal inscripción -contrariamente a lo dispuesto en el Boleto original-." Respecto a la cuantificación del daño emergente, el Tribunal consideró que "constituye un daño real para el adquirente de un bien inmueble la imposibilidad imputable al vendedor e intermediario proceder a suscribir la pertinente escritura traslativa de dominio e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble; tal perjuicio se reconoce en la imposibilidad de transferir el inmueble y de hacerlo será a un menor precio que el de mercado, además, de la imposibilidad cierta de ofrecerlo como garantía real para obtener créditos de cualquier índole." El Tribunal estimó el daño emergente en PESOS OCHO MILLONES a valores del pronunciamiento, considerando que "teniendo en consideración el proceso inflacionario de público conocimiento que viene aquejando al país desde hace mucho tiempo considero necesario estimar en quantum indemnizatorio por el 'daño emergente total' en la suma total de PESOS OCHO MILLONES ($8.000.000)." Rechazó el reclamo por pérdida de chance, expresando: "El reclamo que apunta a obtener una indemnización de 'una vez y media' de la diferencia en el importe de las cuotas que resultarían de obtener un crédito en el Banco Hipotecario y/o el mismo Plan procrear, pues no existe certera del fracaso de la operación bancaria -es decir, que no puedo concretar por ese motivo-" y señaló que "es sabido que este tópico exige que se pruebe el ejercicio de una actividad rentable perdida."