BRONDINO ROBERTO CARLOS Y OTRO/A C/ BERMAY DANIEL ALFREDO S/ COBRO EJECUTIVO DE ALQUILERES

Quién demanda: Diego Oscar Brondino (DNI 25.554.537) y Roberto Carlos Brondino (DNI 24.130.197).

¿A quién se demanda?

Daniel Alfredo Bermay (DNI 20.041.966).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Cobro ejecutivo de alquileres adeudados por dos inmuebles ubicados en calle Aldaz Nº 511 (partida 06-33457) y De Paula Norte Nº 391 (partida 06-33483) de la ciudad de Azul. Los actores reclaman los cánones adeudados desde enero de 2024 a marzo de 2025 y los que continúen venciendo hasta la efectiva entrega del inmueble, así como las prestaciones por servicios asumidas convencionalmente por el locatario (deuda de agua, luz y gas). El contrato de locación fue suscripto en mayo de 2015 y se prorrogó tácitamente bajo las mismas condiciones.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar a la ejecución mandando llevar adelante el cobro hasta tanto el ejecutado haga íntegro pago del capital adeudado que resulte del cómputo determinado conforme las pautas establecidas en la sentencia, más intereses, costos y costas de la ejecución. Asimismo, se agregó al capital la multa del 30% impuesta conforme art. 526 CPCC por desconocimiento de firma. Fundamentos principales de la decisión: "De ahí, que la acción ejecutiva por cobro de alquileres, exista o no contrato escrito, queda definida en su monto, después de la manifestación que prevé el art. 524 de la legislación adjetiva" (Eisner, Desconocimiento de la Firma en la Preparación de la Vía Ejecutiva-Acción Expedita al Acreedor-, LL 108-155). Respecto a la prórroga tácita del contrato: "La prórroga tácita de un contrato de locación requiere necesariamente del consentimiento de ambas partes, no siendo suficiente la mera tolerancia de una de ellas. El art. 1218, Código Civil y Comercial, establece expresamente que si vencido el plazo el locatario permanece en el inmueble y el locador recibe el pago del canon sin oposición, se considera que acepta la continuación de la locación en las mismas condiciones y por el plazo mínimo legal. La norma es clara en exigir dos elementos concurrentes: la permanencia del locatario y la recepción del pago por parte del locador. En el presente caso, resulta incontrovertido que dicha prorroga se efectuó y que desde enero de 2024 el demandado cesó en el pago del canon locativo, por lo que se configuran los presupuestos normativos para la prórroga tácita del contrato oportunamente suscripto por las partes en mayo de 2015." Sobre la determinación del monto adeudado: "Debemos tener especial atención que si las partes permanecen la una en su carácter de locadora percibiendo los arriendos, y la otra en la ocupación del inmueble locado, pagándolos, se entiende que existe una 'Prórroga'. Juegan así los principios del art. 1218 del CCCN. No existe en este caso un nuevo contrato, sino simple prórroga del originario, cuando la extensión se pacta ya agotados los plazos legales del art. 1198 del CCCN. Pero por imperio del art. 1218 del CCCN no es posible concebir una prorroga donde se alteren los elementos esenciales del convenio original, pues el mismo articulo reza que continua 'en los mismos términos contratados'." El Tribunal estableció que "el capital de la presente ejecución deberá calcularse teniendo en cuenta lo expresamente pactado en la clausula CUARTA y, ante la ausencia de determinación del porcentaje de actualización por los años posteriores, siendo que se pactó una actualización de entre el 20% y 30%, por razones de equidad se fija el porcentaje de actualización por cada año en un 25% (veinticinco por ciento) respecto del año anterior, y así hasta el cumplimiento del contrato." Respecto a los intereses: "Los intereses pactados no podrán exceder la tasa activa para operaciones de descuento a 30 días que aplique el Banco de la Provincia de Buenos Aires en los distintos períodos (denominada actualmente por la entidad bancaria como 'tasa activa restantes operaciones'), estableciéndose además que el tope que se fija se realizará mediante la comparación entre la tasa pactada y la máxima establecida durante todo el lapso que va desde la fecha de mora, hasta su efectivo pago."