ADMINISTRACION DEL NORTE S.R.L C/ PENDOLA CATERINA S/ MATERIA A CATEGORIZAR

Quién demanda: Administración del Norte SRL, en su carácter de administradora fiduciaria del Fideicomiso de Administración del Barrio La Clementina, a través de su socio gerente Luciano Defelice.

¿A quién se demanda?

Caterina Pendola, adquiriente del lote 28 (Unidad Funcional Nº 28) del Barrio La Clementina.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Que se ordene la detención de la obra nueva llevada adelante por la demandada en su lote, alegando que la construcción no respeta el Reglamento Interno de Arquitectura y Urbanismo del Barrio que exige un retiro lateral de 3 metros respecto de la unidad funcional Nº 29, con imposición de costas.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal rechazó la demanda por falta de legitimación activa de la actora, haciendo lugar a la excepción interpuesta por la demandada. Se impusieron las costas a la actora. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal fundamentó su decisión en varios aspectos relevantes: 1. Respecto a la naturaleza de los interdictos: "Los interdictos son medidas policiales tendientes a evitar que el agraviado haga justicia por mano propia." El interdicto de obra nueva "tienden a otorgar una protección rápida y urgente ante la turbación actual o inminente de la posesión o incluso la tenencia". Asimismo, el tribunal estableció que "para que proceda el interdicto de obra nueva no es absolutamente indispensable el daño actual pues basta el futuro o eventual, si es necesario que exista un peligro cierto y no meramente hipotético o abstracto." 2. Sobre la legitimación activa: "La 'Legitimatio ad causam' hace a la titularidad del interés que es materia del litigio y constituye un presupuesto o requisito esencial para la admisión de la acción." El tribunal recordó que "la falta de acción (como expresión de la falta de legitimación para obrar), es controlable y declarable de oficio, haya o no consentimiento de las partes, tácito o expreso, porque la legitimación la crea únicamente la ley sustancial y no depende de la voluntad de los litigantes." 3. Análisis específico de la posición de la actora: "Es que conforme surge del Contrato de Fideicomiso de Administración del Barrio La Clementina celebrado entre Fiduciaria Avellaneda S.A. como fiduciaria del Fideicomiso Avellaneda y Administración del Norte SRL como fiduciaria de dicho contrato, Fideicomiso Avellaneda S.A. encomendó a Administración Avellaneda SRL la administración de los bienes fideicomitidos, hasta tanto se conforme formalmente el Consorcio de Propietarios del Barrio La Clementina de acuerdo al Régimen de Propiedad Horizontal." El tribunal concluyó que "el Barrio La Clementina se encuentra en una etapa de prehorizontalidad para constituirse eventualmente en un 'Conjunto Inmobiliario' en los términos del art. 2073 CCyC, mas aún no lo es, y las partes coinciden en dicho punto." 4. Conclusión sobre legitimación: "Por ende, la relación entre las partes escapa el marco del derecho real y se encuentra plenamente en el campo de los derechos personales derivados del conjunto de contratos celebrados y conexos [...] Es por ello que no puede considerarse a la actora ni poseedora ni tenedora de un inmueble afectado, y por ende con legitimación para obrar en las presentes actuaciones." 5. Principios de buena fe y abuso del derecho: "A mayor abundamiento, y aún cuando se considerase la legitimación de la actora para iniciar la acción, no debe escaparse del análisis que la demandada recibió la aprobación de sus planos no en una, sino en dos oportunidades, y en ambas ocasiones con intervención directa de la propia actora. [...] nuestro ordenamiento jurídico ha consagrado en el art. 9 del CCyC a la buena fe como principio rector del ejercicio de los derechos y en art. 10 del mismo ordenamiento su contracara en la repulsión del sistema al abuso del derecho. A quien en dos oportunidades se le concedió la aprobación de los planos no puede a continuación exigírsele la detención de la obra iniciada."