REINAGA ELISABET C/ FERRETTI CRTISTIAN ALEJANDRO S/ RESOLUCION DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES

Quién demanda: Elisabet Reinaga, propietaria de un terreno.

¿A quién se demanda?

Cristian Alejandro Ferretti, contratista constructor.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Resolución de contrato de locación de obra de construcción de una vivienda de 60 m² celebrado el 6 de diciembre de 2021 por: (a) incumplimiento grave de plazos (la obra debía terminarse en 150 días a partir de febrero de 2022, pero continúa inconclusa); (b) defectuosa ejecución de tareas edilicias; (c) abandono definitivo de la obra; (d) falta de entrega de aberturas de aluminio por las cuales recibió $711.550; (e) utilización indebida de materiales de la actora en obras públicas. Se reclama la suma de $16.942.000 en concepto de daños y perjuicios.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal declaró resuelto el contrato de locación de obra y condenó a Ferretti a abonar $13.133.650, discriminado de la siguiente manera: (a) $1.133.650 en concepto de devolución de montos percibidos en exceso sin ejecución correlativa de tareas ($422.100 correspondiente al 10,05% de excedente por trabajo no realizado, más $711.550 por adelanto de aberturas jamás entregadas); (b) $12.000.000 por daño moral. Se rechazó el reclamo por daño emergente en concepto de gastos de reparación y terminación de obra. Se condenó al demandado al pago de costas. Fundamentos principales de la decisión: En primer lugar, el Tribunal estableció que la rebeldía del demandado (art. 354 inc. 1º CPCC), sumada a la documentación acompañada y no desconocida, acreditaba la existencia del contrato de locación de obra. Señaló que: "la Sra. Elisabet Reinaga reclama se declare valida la resolución de un contrato de locación de obra celebrado el 6 de diciembre de 2021 por graves incumplimientos contractuales imputables al Sr. Cristian Alejandro Ferretti" y que "el constructor no cumplió con los plazos de entrega estipulados y terminó por abandonar de forma definitiva la obra, dejando la vivienda inconclusa." Respecto a los incumplimientos contractuales, el Tribunal indicó: "Para la procedencia de la resolución del vínculo de la parte inocente, el ordenamiento sustantivo exige que la falta de ejecución sea de carácter grave y afecte la esencia de lo pactado (arts. 1084 y 1087 del CCCN)." En el caso concreto, el perito ingeniero Roberto Alejandro Markowski determinó que "el avance total de la obra alcanzó únicamente un 60,65%, registrándose un total de trabajos faltantes del 39,35%" y que existía "un estado de abandono absoluto en rubros esenciales para la habitabilidad de la vivienda, constatándose un cero por ciento (0%) de ejecución en revoques finos, pisos y zócalos, revestimientos de baño y cocina, carpintería metálica, instalación de gas, vidrios, pintura, veredas y colocación de artefactos sanitarios." El Tribunal concluyó que "el Sr. Cristian Alejandro Ferretti incurrió en un incumplimiento contractual de carácter grave, definitivo e injustificado, por lo cual corresponde hacer lugar a la demanda promovida y declarar formalmente resuelto el contrato de locación de obra que unió a las partes debiendo las partes devolverse mutuamente todo aquello que hubieran recibido en virtud del negocio frustrado, con el objeto de volver las cosas al mismo estado en que se encontraban antes de contratar (arts. 1079, 1081 y concs. del CCyC)." Respecto al cálculo de devoluciones, el Tribunal sostuvo: "todo aquello que exceda dicho porcentaje y que fuera percibido de más por el contratista sin su correlativa ejecución, le debe ser devuelto a la demandante por imperio del efecto restitutorio de la resolución." Los pagos totales ascendieron a $2.969.810, de los cuales solo el 60,65% corresponde a trabajo ejecutado. El excedente del 10,05% ($422.100) más los $711.550 de adelanto para aberturas jamás entregadas, totalizan $1.133.650 a ser restituidos. Sobre el rechazo del daño emergente, el Tribunal afirmó: "la rebeldía de la contraria no exime al actor de evidenciar la justicia de su reclamo, aportando a la causa los elementos de convicción que justifiquen su legitimidad" y concluyó que "la actora sustentó la existencia de supuestos fallas de construcción... Sin embargo, al producirse la prueba pericial... el ingeniero Roberto Alejandro Markowski echó por tierra tal postura al dictaminar de forma categórica respecto al estado de conservación general del Inmueble, que el mismo 'Resulta Normal para la Etapa de construcción.'" Asimismo, el Tribunal señaló que "De la lectura minuciosa del dictamen no surge la existencia de vicios estructurales, deterioros, ni la necesidad de encarar refacciones materiales sobre el 60,65% de la vivienda que el constructor rebelde efectivamente llegó a ejecutar." El Tribunal rechazó expresamente la duplicidad indemnizatoria: "admitir en forma simultánea que la Sra. Reinaga retenga en su lote la totalidad de la estructura edilicia levantada, se le restituya el saldo de dinero cobrado en exceso por el contratista por tareas no ejecutadas ($422.100) con más el adelanto de las aberturas ($711.550), y que además se le otorgue el monto necesario para terminar la vivienda de forma gratuita, configuraría una flagrante duplicidad indemnizatoria y un enriquecimiento sin causa que desnaturaliza el postulado de la reparación plena (art. 1740 del CCCN)." Finalmente, sobre el daño moral, el Tribunal expresó: "encontrando en este rubro compensación los momentos de zozobra, de amargura y sin sabor por el incumplimiento de la obligación prometida, el mismo prospera por la suma de pesos doce millones ($ 12.000.000,00) con más el seis por ciento de interés anual desde el día 29 de septiembre de 2023 y hasta el momento del dictado de este pronunciamiento, y desde esta sentencia hasta su efectivo pago a la tasa más alta que pague el Banco de la Provincia de Buenos Aires en sus operaciones de depósito a treinta días." El Tribunal aplicó el principio de que el daño moral "no necesita ser acreditado, basta con la certeza para el juzgador de que razonablemente ha existido, por lo cual también su monto queda librado al prudente arbitrio judicial (Art. 1741 del CCyC)."