CRISTALDI CARLOS ALBERTO C/ FERREYRA RICARDO JAVIER Y OTRO/A S/ DESALOJO FALTA DE PAGO

Quién demanda: Carlos Alberto Cristaldi, propietario del inmueble ubicado en calle Juana Castilla N° 1.082, Chascomús.

¿A quién se demanda?

Aldana Marisol Gaete y Ricardo Javier Ferreyra (posteriormente se desiste respecto de Ferreyra), como ocupantes del inmueble.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Desalojo del inmueble por falta de pago de alquileres. El actor invocaba un contrato de locación celebrado por los anteriores propietarios con los demandados, vigente desde el 1 de febrero de 2020 hasta el 31 de enero de 2022, alegando incumplimiento en el pago de los cánones locativos (suma de $133.656 por alquileres adeudados más intereses del 1% diario desde el 1 de mayo de 2020) y ocupación indebida posterior al vencimiento del contrato.

¿Qué se resolvió?

El tribunal rechazó la demanda por falta de legitimación activa del demandante. Fundamentos principales: "En autos, sin embargo, no se advierte acreditado acto jurídico alguno que importe cesión del contrato de locación, cesión de créditos locativos, transmisión de la posición contractual, conformidad de los locatarios o comunicación fehaciente suficiente que permita tener por configurada la sustitución subjetiva en la relación locativa originaria. La sola adquisición del dominio del inmueble, si bien puede conferir al propietario interés en recuperar el uso y goce de la cosa por las vías pertinentes, no lo convierte automáticamente, sin más, en parte de un contrato de locación celebrado por terceros ni lo habilita, por esa sola circunstancia, a fundar su pretensión en incumplimientos contractuales ajenos." "Debe recordarse que el proceso de desalojo, aun cuando tenga por finalidad obtener la restitución del inmueble, constituye una acción personal y exige que quien la promueve acredite la existencia de un vínculo jurídico que torne exigible la obligación de restituir frente al demandado. En el supuesto particular de autos, el deber de restitución fue planteado como consecuencia del incumplimiento y vencimiento de una locación respecto de la cual el accionante no acreditó ser parte legitimada." "En consecuencia, no encontrándose demostrado que el actor integre la relación jurídica sustancial en la que funda la pretensión deducida, corresponde rechazar la demanda de desalojo por falta de legitimación activa, sin que ello importe abrir juicio sobre el eventual derecho dominial invocado ni sobre las acciones que, por la vía y con el encuadre jurídico correspondiente, pudieran asistirle para obtener la restitución del inmueble." El tribunal determinó que aunque Cristaldi adquirió la propiedad del inmueble mediante Escritura N° 51 de fecha 15 de abril de 2021, esto no lo convierte automáticamente en sucesor de los derechos y obligaciones del contrato de locación celebrado por los anteriores propietarios, siendo necesario acreditar una cesión contractual, cesión de créditos, transmisión de posición contractual o comunicación fehaciente que configure la sustitución subjetiva en la relación locativa.