IBARRA SEBASTIAN DARIO C/ DI NELLA NICOLAS CARLOS S/ RESOLUCION DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES

Quién demanda: Sebastián Darío Ibarra, patrocinado por Gisela V. Ghio

¿A quién se demanda?

Nicolás Carlos Di Nella

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Resolución del contrato de cesión onerosa de derechos y acciones posesorios celebrado el 14 de enero de 2025 por un inmueble ubicado en calle La Rioja, Lincoln, adjudicado en el programa "Familia Propietaria". El actor reclama la restitución de $9.500.000 abonados íntegramente, más daños y perjuicios, intereses y costas, fundamentando su pretensión en el incumplimiento grave del demandado quien no gestionó la documentación necesaria para la transferencia de los derechos posesorios, siendo que además incumplió las condiciones esenciales de la adjudicación (disposición sin autorización previa, falta de ocupación efectiva).

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar a la demanda, resolviendo el contrato con efectos retroactivos, y condenó al demandado a:
- $5.000.000 por restitución del saldo de precio
- $1.000.000 por daño moral
- Intereses según lo establecido en los considerandos
- Costas del proceso Se rechazaron los reclamos por mejoras ($1.000.000) y gastos administrativos ($400.000) por falta de prueba suficiente. Fundamentos principales de la decisión: "En consecuencia, la obligación del cedente no se limita a la mera suscripción del contrato, sino que comprende el deber de asegurar la posibilidad jurídica de la transmisión del derecho, lo que incluye el cumplimiento de los recaudos administrativos exigidos, sin los cuales la cesión deviene ineficaz y se frustra la finalidad económica perseguida por las partes." "En el caso de autos, ha quedado acreditado que el demandado transfirió derechos posesorios cuya eficacia se encontraba condicionada al cumplimiento de requisitos administrativos indispensables -en particular, la autorización previa de la Municipalidad-, los cuales no sólo no fueron gestionados sino que resultaban de imposible cumplimiento por haber incurrido el cedente en infracciones previas al régimen de adjudicación, circunstancia que derivó en la desadjudicación del inmueble." "De este modo, el incumplimiento del demandado reviste carácter esencial, en tanto frustra la finalidad económica del contrato -esto es, la adquisición y consolidación de la posesión sobre el inmueble-, configurando un supuesto de imposibilidad sobreviniente imputable al deudor (arts. 955, 956, 1732 y ccs. del CCyC), lo que habilita la resolución contractual con más la indemnización de los daños causados. A su vez, la conducta del demandado importa una violación al deber de buena fe, en tanto enajenó derechos cuya transmisión se encontraba restringida y comprometida por su propia conducta previa, extremo que no podía razonablemente desconocer." Respecto al daño moral: "Así, se ha admitido la procedencia del rubro cuando el incumplimiento genera una afectación a intereses extrapatrimoniales que excede las meras molestias o contrariedades propias de la vida negocial (art. 1741 CCyC), por lo que atento a las particularidades del caso y que el objeto del contrato se vinculaba con el acceso a la vivienda para el actor y su grupo familiar, lo que permite presumir una razonable afección espiritual, la pérdida del dinero invertido y las gestiones infructuosas realizadas, estimo procedente admitir este rubro, en la suma actualizada de $1.000.000, por considerarla adecuada a las circunstancias del caso." En relación a los intereses, el Tribunal estableció que no corresponde declarar la inconstitucionalidad del art. 7 de la Ley 23.928 solicitada, por tratarse de una medida de aplicación restrictiva y excepcional. Así, determinó: "el monto de restitución del saldo del precio deberá actualizarse a tasa pasiva BIP desde la fecha de celebración del contrato (14/01/2025), mientras que respecto al daño moral corresponderá aplicar una tasa pura del 6% anual desde dicha fecha de celebración del contrato (14/01/2025) hasta el dictado de la presente sentencia y, de allí en adelante, a la tasa pasiva más alta fijada por el Banco de la Provincia en sus depósitos a treinta días, vigente al inicio de cada uno de los periodos comprendidos."