ROSSI ANTONIO C/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS DARWIN 140/146/150 LA LUCILA S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMP. CONTRACTUAL (EXC. ESTADO)

Quién demanda: Antonio Rossi

¿A quién se demanda?

Consorcio de Propietarios Edificio Calle Darwin 140, 146 y 150, esquina Ferreyra y E. Ramseyer, La Lucila, Partido de Vicente López

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Indemnización por daños y perjuicios por incumplimiento contractual derivado de filtraciones de agua provenientes de cañerías comunes que pasaban por debajo de la unidad funcional "A" de planta baja. El actor reclamaba originalmente $2.800.000 por daño emergente, lucro cesante, privación de uso, daño moral e intereses y costas.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar a la demanda condenando al Consorcio al pago de $2.176.578,90 distribuido de la siguiente manera: $376.578,90 por daño emergente (facturas de reparaciones 2012-2014); $800.000 por privación de uso (30 días); $1.000.000 por daño moral. Se rechazó el reclamo de lucro cesante. Se rechazó también la excepción de prescripción opuesta por el Consorcio. Fundamentos principales de la decisión: En cuanto a la excepción de prescripción, el Tribunal estableció: "En virtud de lo expuesto y entendiendo que en la especie resulta aplicable lo dispuesto en el art. 4023 del Código Velezano (arts. 1, 2, 7, Ley 29664), el plazo de prescripción no ha transcurrido, imponiéndose el rechazo de la excepción por prescripción articulada por el Consorcio De Propietarios". El Tribunal consideró que los reclamos iniciales datan de 2010, continuando con intercambios epistolares hasta septiembre de 2012, mediación obligatoria iniciada el 23/11/2017 y cerrada el 8/2/2018, por lo que dentro del plazo de diez años establecido por el Código Civil de Vélez Sarmiento. Respecto del daño probado, el Tribunal sostuvo: "También, si bien la perito arquitecta informa sobre la inexistencia de daños actuales a la fecha de realización de la misma (año 2024) en la unidad funcional del actor, es indudable que los daños persistían al mes de junio del año 2014 conforme se desprende de la simple lectura del acta de constatación y fotografías por acto publico acompañada con el escrito liminar (ver fs. 79/151), posteriores a los arreglos realizados por el consorcio conforme se asienta en las actas de asamblea de consorcio". El Tribunal valoró especialmente el acta notarial de constatación del estado material de la unidad funcional del 11/6/2014, que no fue redargüida de falsedad, donde se detallaban filtraciones, humedades y daños. Sobre el daño moral, el Tribunal expresó: "Con toda la prueba analizada, encuentro probado el daño cuya reparación que aquí se reclama, en especial con lo constatado en la mentada acta notarial (art. 993 del C.C.), por que lo admito por la vía prevista en el art. 165 del CPCC y a valores actuales, en la suma de pesos un millón ($1.000.000)". En cuanto al lucro cesante, el Tribunal lo rechazó considerando que el Consorcio acreditó mediante pericia de martillero que la unidad funcional no tuvo merma en el valor de mercado desde su compra en 2008 (valor de mercado USD 423.516) hasta septiembre 2023 (valor USD 767.390), a pesar de haber sido adquirida por debajo del valor de mercado (USD 210.000) en conocimiento de los defectos. El Tribunal también consideró las actas de asambleas del Consorcio entre 2008 y 2012 donde se trataron las filtraciones y se aprobaron presupuestos, reconociendo que el Consorcio mostró voluntad de solucionar el problema. Sin embargo, acreditó que el actor debió afrontar gastos con facturas históricas del 2012 y 2014 por reparaciones no aprobadas en asamblea, tras lo cual "les comunicó que iba a afrontar él mismo los gastos y que luego los iba a reclamar judicialmente".