VITAR MIRIAM ELISABET C/ EMPRENDIMIENTOS COSTA VERDE S.R.L S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMP. CONTRACTUAL (EXC. ESTADO)

Quién demanda: Miriam Elisabet Vitar, adquiriente del lote Nº 79 de la manzana 08 del barrio cerrado Costa Verde desde el año 2012.

¿A quién se demanda?

Emprendimientos Costa Verde S.R.L., desarrolladora inmobiliaria del emprendimiento.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

La actora reclama daños y perjuicios por incumplimiento contractual fundamentados en: (i) engaño sobre la provisión de gas natural mediante red clandestina de GLP sin aprobación de ENARGAS; (ii) incumplimiento en el diseño, ubicación y aprobación de la planta de tratamiento de efluentes (PTEL); (iii) paralización de la obra derivada de los inconvenientes anteriores; (iv) contaminación ambiental; y (v) pérdida de oportunidad de completar la construcción de su vivienda según el proyecto original. Los rubros reclamados comprenden daño moral, daño psicológico, incapacidad, pérdida de valor venal de la propiedad, pérdida de chance y daño al proyecto de vida.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal rechazó íntegramente la demanda, considerando que aunque existieron problemáticas en la infraestructura del barrio, los daños alegados no se encuentran acreditados y, más relevantemente, que la decisión de paralizar la construcción de la planta alta de la vivienda fue una decisión voluntaria y deliberada de la actora (por sugerencia de su arquitecto) que interrumpió el nexo causal de responsabilidad de la demandada. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal estableció como premisa fundamental que "para que la indemnización por incumplimiento de contrato proceda debe, en primer lugar, reclamarse y, en segundo lugar probarse los daños, no surgiendo ni presumiéndose éstos a partir del mero incumplimiento. En otros términos, para que prospere una demanda por daños y perjuicios por incumplimiento contractual no basta probar el incumplimiento ni que el mismo sea culposo o doloso, sino que hay que probar el daño. Sin prueba del daño no hay indemnización." Respecto al factor determinante de la paralización de la obra, el Tribunal razonó: "La decisión de suspender la obra (lo cual implicó no construír la planta alta y por encabe de ella colocar el tanque de agua potable, y así no constar hasta la fecha con agua potable y cloacas y sus consecuencias), sumado a las demás cuestiones derivadas acaecidas, fue, al igual que el diseño de la propiedad, una decisión razonada y deliberada por ella -sugerencia de su arquitecto mediante-, lo cual amerita, dados los argumentos antes referidos, que aún mediando incumplimiento contractual respecto al tipo de PTEL que debió en dicho barrio emplazarse, el hecho provocador de los eventuales daños no resultan causalmente imputables a la demandada." Sobre la falta de previsibilidad contractual, el Tribunal expresó: "dado la fase inicial del Barrio que se ponderó al llevarse a cabo el diseño, debió articularse un adecuado y realista análisis visual de previsibilidad en torno a imponderables como vecinos, plantaciones, propiedades linderas al Barrio Costa Verde, etc. que no luce considerado ni mencionado por la actora o su arquitecto en el informe agregado." Y concluyó que "la decisión de paralizar la obra y, otrora, los perjuicios encadenados que a ello se le atribuye, no representa otra cosa mas que una consecuencia a un actuar propio, volitivo y libre enmarcado en una evidente falta de previsibilidad del contexto visual del barrio que por aquel entonces yacía 'semi virgen'; lo cual traducido, a términos jurídicos, constituye un hecho de la víctima, que excluye causalmente al accionado de una eventual responsabilidad." Respecto al análisis de causalidad, el Tribunal citó doctrina estableciendo que "el hecho del damnificado" constituye "la conducta voluntaria o involuntaria de la víctima que intervino total o parcialmente en la producción del evento dañoso [...]. Su protagonismo desvincula la relación de causalidad entre el hecho nocivo y los daños." Con relación a los reclamos sobre gas natural y daño ambiental, el Tribunal señaló: "Si bien se acredita con las constancias vgr. Camuzzi Gas Pampeana del 8/11/24, Grupo Junin del 25/11/24, entre otras que existieron problemáticas en relación con la provisión del servicio prevista en el contrato, no se ha invocado, menos aún probado, cual habría sido el perjuicio ocasionado, la incidencia de aquellos sucesos, etc. para poder analizarlo a la luz del sistema antes descrito." Sobre los olores y contaminación, el Tribunal expresó: "partiendo de la base de que la planta de efluentes se encuentra a escasos metros del Rio Salado, que no se ha probado la frecuencia, la intensidad, etc. de los olores en los términos requeridos por la norma citada, que no se ha ofrecido ni arrimado prueba sobre vgr. el libro de reclamos referidos por el int. Banfi existente en el Barrio que permita evaluar la cantidad y frecuencia de reclamos, los datos de los denunciantes, etc. ni se ha llevado a cabo medición alguno que arrojen un marco de certeza sobre el asunto, el planteo tampoco puede prosperar." El Tribunal también dispuso la notificación de la sentencia a la Autoridad del Agua y a organismos de control ambiental, exhortando a la demandada a considerar las recomendaciones técnicas para minimizar los efectos de la planta de tratamiento. Finalmente, respecto a las costas, el Tribunal las impuso en el orden causado con salvedad de los honorarios periciales que serían abonados por mitades, conforme a las particularidades del reclamo.