CHALIER FLAVIA REBECA C/ HEREDEROS DE FIOROTTO MARIA FERNANDA Y OTROS S/ ESCRITURACION

Quién demanda: Flavia Rebeca Chalier, compradora.

¿A quién se demanda?

Herederos de María Fernanda Fiorotto (vendedora fallecida el 12/8/2007): su cónyuge Gustavo Daniel Sofre (fallecido posteriormente el 1/5/2016) y sus hijos Mariano Daniel e Iván Fernando Sofre.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

- Demanda de escrituración: Otorgamiento de la escritura pública traslativa de dominio del inmueble ubicado en calle Campichuelo n° 3177 (ex 275) de Villa Ballester, Partido de General San Martín, adquirido mediante boleto de compraventa del 15/2/2005 por precio de $69.000,00.
- Demanda de consignación: Depósito judicial de las cuotas mensuales de $456,00 (correspondientes a la vendedora Fiorotto en el boleto) por un total de 52 cuotas de $456,00 cada una, ante la imposibilidad de pago por fallecimiento de la aceedora y falta de gestión de los demandados para escriturar.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar a ambas acciones: 1. Escrituración ordenada: Se ordena la realización de la escritura pública del inmueble ante el escribano Juan Manuel Garcia Migliaro (designado originariamente) o ante otro escribano a designar por los herederos, o en su defecto por la compradora. Plazo: 90 días desde la firmeza de la sentencia. 2. Consignación admitida: Se reconoce como válido el pago efectuado mediante consignación judicial y se ordena integración de intereses del 6% anual sobre las 52 cuotas de $456,00 desde la notificación de la demanda de consignación (17/10/2012) hasta la fecha de sentencia. El monto integrado debe transferirse a una cuenta a abrirse en el sucesorio de la vendedora fallecida. 3. Condiciones previas a la escrituración: Se establecen trámites que deben cumplirse en el sucesorio (inscripción de la declaratoria de herederos en relación a los derechos emergentes del boleto) y en el juicio hipotecario (inscripción de la subasta a favor de los adquirentes). 4. Amenaza de ejecución: Se prevé que de no cumplirse la sentencia, el Tribunal procederá a otorgar la escritura o condenará al pago de daños y perjuicios. 5. Costas: Impuestas a los demandados por su calidad de vencidos. Fundamentos principales de la decisión: "Las obligaciones que emanan del contrato coloca tanto a la parte vendedora como a la parte compradora, como deudora y acreedora de manera recíproca. En líneas generales, la parte vendedora asume la obligación principal de otorgar la posesión y transferir el dominio del bien en legal tiempo y forma; la parte compradora debe pagar el precio en tiempo y forma (arts. 505 incs. 1 y 2, 625, 1185, 1187 y ccdts. del C.C.). Ambas partes tienen el deber de colaboración para que la obligación de hacer asumida sea llevada a cabo, haciendo todas las gestiones necesarias y posibles para que se llegue al objetivo, esto es, escriturar (art. 1198 del C.C.)." El Tribunal constató que la compradora cumplió fielmente con sus obligaciones: "Conforme información proveniente de la entidad bancaria mencionada, que se encuentra incorporada en el trámite de fecha 23/5/2024 en la causa de consignación, la compradora llevó a cabo en tiempo y forma los pagos desde el 10/3/2005 hasta el 14/11/2007" y luego continuó mediante consignación judicial desde abril de 2008 hasta marzo de 2012, completando las 85 cuotas pactadas. Respecto a la conducta de los demandados, el fallo enfatiza: "Quedó acreditada la mora de la parte vendedora acreedora y, frente al hecho de la muerte de la vendedora, el pago efectuado mediante consignación judicial es válido aunque falta integrar con intereses dado el tiempo transcurrido desde que se encuentran depositados en la causa, sin que ninguna de las partes en 18 años de litigio haya solicitado alguna medida idónea para que el dinero no pierda su valor o, al menos, su transferencia al sucesorio de la vendedora fallecida." El Tribunal criticó especialmente al cónyuge heredero Gustavo Daniel Sofre, quien intervenía en el acto en carácter de corredor público: "La profesión del Sr. Sofre y su intervención en el acto, permite inferir que pudo haber articulado y llevado a cabo gestiones útiles con el fin de lograr la escrituración. No lo hizo, al menos, ninguna prueba ofreció en tal sentido [...] Se exige de su parte, por su condición de corredor público interviniente en el acto, una conducta de mayor prudencia y previsibilidad." Señaló también que los demandados tuvieron amplias oportunidades para cumplir: desde el 3/5/2011 (cuando se ordenó en el juicio hipotecario la cancelación de hipoteca e inscripción a favor de los adquirentes) hasta la muerte de la vendedora (12/8/2007, 6 años y 3 meses) "transcurrieron 6 años y 3 meses" sin que se realizaran los trámites necesarios. Finalmente, respecto a la consignación: "La consignación aparece en estos escenarios cuando el pago en tiempo y forma no se puede llevar a cabo en situaciones legalmente previstas; en tales supuestos, el pago se articula mediante el procedimiento judicial [...] Surge del articulado mencionado que, detrás de un pago por consignación, hay falta de colaboración debida y/o incertidumbre ya sea porque las partes o una de ellas no quiere o no puede hacer el pago debido."