PIÑERO EMMA ESTEFANIA C/ PATAVINO MARIANO ARIEL Y OTRO/A S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES

Quién demanda: Emma Estefania Piñero, por su propio derecho.

¿A quién se demanda?

Mariano Ariel Patavino (vendedor) y María Florencia Fernández Prado (martillera y corredora pública interviniente).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Cumplimiento de contrato de compraventa de un inmueble ubicado en calle Ituzaingó N° 767 de la ciudad de Tandil, identificado catastralmente como Circunscripción I, Sección C, Manzana 105 F, Parcela 18-C, Matrícula Nro. 19.683 (103), por un precio de $900.000. Subsidiariamente, se solicita la resolución del contrato con restitución de las sumas abonadas y daños y perjuicios.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar parcialmente a la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por la corredora Fernández Prado respecto de la demanda principal de cumplimiento contractual, pero rechazó la excepción respecto de la pretensión subsidiaria por daños y perjuicios. Condenó a Mariano Ariel Patavino a otorgar la escritura traslativa de dominio a favor de la actora dentro del plazo de treinta (30) días, bajo apercibimiento de resolver su obligación en la de abonar los daños y perjuicios con más la restitución de las sumas percibidas. Fundamentos principales de la decisión: "A fin de resolver esta parcela, es de recordar que el art. 1345 del CCCN establece que hay contrato de corretaje cuando una persona, denominada corredor, se obliga ante otra a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes. A su vez, el corretaje se denomina inmobiliario cuando el objeto de la intermediación constituye una cosa inmueble, según el concepto de ésta que la ley brinda (arts. 225 y 226, CCC). El corredor inmobiliario puede ser definido como aquella persona humana o jurídica que intermedia profesionalmente entre la oferta y la demanda de bienes raíces, con la finalidad de preparar, promover o facilitar la celebración de un acto jurídico vinculado con ellos." "Ahora bien, dado que la pretensión principal articulada en la demanda consiste en el cumplimiento del contrato de compraventa celebrado con el codemandado Mariano Ariel Patavino y, subsidiariamente, su resolución con más los daños y perjuicios correspondientes. Corresponde deslindar las dos pretensiones que contiene la demanda de autos. En cuanto a la pretensión principal, asiste razón al excepcionante, toda vez que la codemandada intervino en su calidad de corredora pública, y no como parte. Véase que la acción entablada persigue el cumplimiento del contrato de compraventa celebrado entre dos partes donde la excepcionante resultó ajena al negocio jurídico (art. 1021 del CCyCN). La codemandada no asumió obligación alguna de transmitir el dominio, o de entregar la cosa, ni pagar el precio, prestaciones que constituyen el objeto de la pretensión de autos. Pretender que responda por el cumplimiento de obligaciones que no contrajo importaría extender los efectos del contrato a un tercero." "En consecuencia, y de conformidad con los términos del contrato celebrado entre las partes, en atención a las condiciones pactadas, y lo solicitado por la actora en el escrito de inicio (art. 163 inc. 6 CPCC) corresponde hacer lugar a la demanda, debiendo el demandado arbitrar los medios necesarios para adquirir el inmueble y otorgar la correspondiente escritura traslativa de dominio a favor de la actora, o bien gestionar su otorgamiento por parte de las actuales titulares registrales. Para el supuesto de incumplimiento de dicha obligación, ésta se convertirá en la de resarcir los daños y perjuicios ocasionados (art. 1008 y conc. del CCYC), con restitución de las sumas percibidas en virtud del negocio celebrado, cuestión que deberá determinarse en la etapa de ejecución de sentencia, conforme lo previsto por el art. 511 del C.P.C.C."