MARTINEZ SERGIO MARCELO C/ VILLALBA LEONEL ALBERTO SEBASTIAN S/ DESALOJO FALTA DE PAGO

Quién demanda: Sergio Marcelo Martinez, quien adquirió un inmueble ubicado en calle Ventura Coll y Valentín Alsina, Manzana 07, Casa 210, del Complejo Tierras Altas, Partido de Malvinas Argentinas, Provincia de Buenos Aires, mediante compraventa con el Municipio de Malvinas Argentinas el 30/03/2011.

¿A quién se demanda?

Leonel Alberto Sebastian Villalba y Rosana Analia Gonzalez, quienes ingresaron al inmueble como locatarios bajo contrato celebrado el 28/05/2022 con el actor, pactándose un alquiler de $35.000 mensuales a partir de junio de 2022.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Desalojo por falta de pago. El actor alegó que los demandados dejaron de abonar los alquileres comprometidos a partir de mayo de 2023, adeudando los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2023. Conforme la cláusula undécima del contrato, la falta de pago de dos meses de alquiler autorizaba al locador a dar por rescindido el contrato y tramitar desalojo previa intimación fehaciente, que fue debidamente cumplida.

¿Qué se resolvió?

El tribunal rechazó la demanda de desalojo, considerando que los demandados perdieron la condición de meros tenedores del inmueble al intervertir su título mediante resolución administrativa del Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires. Fundamentos principales de la decisión: "De esta forma, habiéndose establecido la actitud procesal de las partes de autos y el régimen legal aplicable al caso de autos, corresponde abocarse al análisis de la prueba producida, a los fines de comprobar si evaluados dichos elementos conforme a las pautas que establece el código ritual (art. 384 del C.P.C.C.), resultan idóneas para acreditar los extremos invocados por ellas." "Ahora bien, de las constancias obrantes en autos encuentro que el codemandado Villalba ingresó a la propiedad a partir del contrato de locación celebrado con el aquí actor, quien ostentaba el carácter de poseedor del inmueble en virtud de la adjudicación que le fue efectuada por la Municipalidad de Malvinas Argentinas (véase acta de posesión adjuntado con fecha 05/08/2024). Sin embargo, los codemandados Villalba y Gonzalez aducen haberse constituído en poseedores del inmueble objeto de autos. De tal forma, dado que por el principio de inmutabilidad (art. 1915 del Código Civil y Comercial), quien comenzó su relación real sobre el bien como tenedor (poseedor por otro) continúa su relación de poder bajo ese mismo título, entiendo que se le impone a los accionados acreditar la interversión de tal título, esto es la realización de actos que exterioricen su intención de privar al poseedor de disponer de la cosa y que además dichos actos deben producir tal efecto." "De esta forma, encuentro que a partir del trámite administrativo analizado, los aquí codemandados intervirtieron efectivamente el título de tenedores que hasta entonces ostentaban sobre el inmueble para constituirse, en virtud de tal acto de adjudicación, en poseedores del mismo y oponiendo tal carácter al actor (art. 384 del CPCC)." "En este punto, encuentro apropiado mencionar el precedente 'Rivero Silvia Elisabet c/V., S. K. s/Desalojo por vencimiento de contrato' (C 107.082) de fecha 12/09/2012 emanado de la Suprema Corte Provincial. En dicho fallo, las partes reconocían la existencia de un contrato que las vinculaba y se tuvo por acreditado que, en el marco del expediente administrativo iniciado ante el Instituto de la Vivienda y tras efectuarse un censo que constató la ocupación del inmueble por las allí accionadas, se procedió a la desadjudicación del beneficiario original, adjudicándole el mismo a las demandadas. A partir de ello, la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires consideró que al resultar la demandada beneficiaria de la adjudicación del bien por el Instituto de la Vivienda, aquella no revestía la mera condición de tenedora del inmueble." "Así entonces, encuentro que los codemandados Villalba y Gonzalez no pueden ser encuadrados en ninguno de los legitimados pasivos que enumera el art. 676 del CPCC, ello por cuanto a partir de la resolución administrativa de adjudicación del inmueble objeto de autos, aquellos no pueden ser considerados meros tenedores del mismo y, por lo tanto, no les resulta exigible la obligación de restituirlo (art. 384 del CPCC)." "En virtud de ello y toda vez que 'Este proceso sólo comprende aquellos conflictos en los que por la condición personal de los contendientes en su relación con la cosa en litigio queda limitado al cumplimiento de la entrega o restitución de la misma. El debate atinente al derecho de poseer o a poseer es ajeno a dicho juicio'... corresponde rechazar la demanda de desalojo por falta de pago." Respecto a las costas, el tribunal impuso las mismas por su orden, considerando que se trataba de una cuestión dudosa de derecho en la cual el actor pudo creerse con derecho a peticionar (arts. 68 y 69 del CPCC).