ARISTIMUÑO ANTONIO MARIA C/ FRANCISCO MIGUEL ANGEL Y OTROS S/ RESOLUCION DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES

Quién demanda: Aristimuño Antonio María, persona que no sabe leer ni escribir, quien actuó como comprador en la operación inmobiliaria.

¿A quién se demanda?

Francisco Miguel Ángel (vendedor principal); Caruso Augusto Eloy (escribano); Francisco Juan Manuel e Ysabel Parodi Debora Samanta (identificados como hijo y concubina del demandado principal); Chubb Argentina de Seguros S.A. (citada en garantía); Delia Godoy (tercero obligado, cedente original del inmueble).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Resolución del contrato de compraventa de una fracción de campo ubicada en calle Dr. Malbrán de Marcos Paz, suscripto el 9 de agosto de 2016, y daños y perjuicios por la suma de $ 800.000. El actor alegó que el inmueble vendido pertenecía a un tercero (José Luis Rodríguez) y que fue notificado de una denuncia penal por usurpación en noviembre de 2016.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal dictó sentencia de primera instancia con los siguientes pronunciamientos: a) Rechazó la demanda por falta de legitimación pasiva contra: (i) Caruso Augusto Eloy (escribano), por cuanto su intervención se limitó a certificar firmas y no tenía obligación de requerir certificados de dominio; (ii) Francisco Juan Manuel y Parodi Debora Samanta, por no ser partes del contrato ni tener relación sustancial con el reclamo por resolución contractual; (iii) Chubb Seguros Argentina S.A., citada en garantía; (iv) Delia Godoy, como tercero obligado. b) Hizo lugar parcialmente a la demanda contra Francisco Miguel Ángel por:
- Resolución del contrato de compraventa (causal: venta de bien ajeno)
- Devolución del precio: $ 500.000 (suma no controvertida) actualizada a valores actuales
- Daño moral: $ 15.000.000
- Repetición de gastos incurridos en mejoras: $ 140.000
- Rechazó lucro cesante por falta de acreditación c) Determinación de capital condenatorio: $ 68.829.500 (conformado por la actualización del capital original de $ 640.000 —precio más gastos— según valor del jus arancelario local, más daño moral fijado a valores actuales), más intereses desde la fecha de resolución del contrato (22 de agosto de 2017) hasta el dictado de la sentencia al 6% anual, y desde entonces a la tasa pasiva de plazo fijo digital a treinta días. d) Costas: A cargo del demandado vencido (Francisco Miguel Ángel) respecto de la demanda que prospera; a cargo del demandante respecto de los demandados contra quienes la demanda fue rechazada. Fundamentos principales: El Tribunal sostuvo respecto de la legitimación pasiva que "la legitimación constituye un presupuesto de la pretensión para la sentencia de fondo, ya que determina quienes deben o pueden demandar y a quien se debe o se puede demandar" (citando a Devis Echandía). Enfatizó que "la falta de acción (como expresión de la falta de legitimación para obrar) es controlable y declarable de oficio, haya o no consentimiento de las partes, tácito o expreso, porque la legitimación la crea únicamente la ley sustancial y no depende de la voluntad de los litigantes." Respecto del escribano, expresó: "es palmaria y manifiesta la falta de legitimación en el reclamo inicial respecto del escribano público que interviene en el documento al solo efecto de certificar las firmas, ello puesto que el reclamo o demanda en nada tiene que ver o se relaciona con la actividad del notario respecto de la identidad de los contratantes." En cuanto a la resolución del contrato, el Tribunal afirmó: "el vendedor en el contrato y aquí demandado ha vendido como propio un bien inmueble ajeno, lo cual, como tal, se encuentra prohibido, prohibición que a su vez se erige como causal de incumplimiento del contrato (arts. 1008, 1132, 1083, 1084, 1628, 1629 del Código Civil y Comercial)." Sobre el daño moral, el Tribunal consideró que "nos encontramos ante una sincera y certera afección de intereses extra-patrimoniales, el accionante, raíz de la frustración del contrato, se vio privado de su vivienda que había levantado en el lote o vivía junto a su familia (o al menos mejorado en gran medida). Se vio involucrado, inmerso y sujeto pasivo de actuaciones penales seguidas a instancias del dueño del inmueble por el delito de usurpación. Por último, la afección psíquica o psicológica que la situación le trajo aparejada, conforme dictamen pericial llevado a cabo en autos." Respecto de los intereses, el Tribunal aplicó criterio de "justipreciar el monto indemnizatorio según la realidad económica existente al momento del pronunciamiento", utilizando como herramienta de actualización el valor del jus arancelario local fijado por la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires, evitando así "un doble resarcimiento" de la víctima.