MARCOS FALGIONE MARIA CELESTE C/ SANCHEZ OLGA AMALIA S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES

Quién demanda: María Celeste Marcos Falgione

¿A quién se demanda?

Olga Amalia Sánchez (propietaria del inmueble)

¿Cuál es el objeto del reclamo?

La actora promovió demanda de cumplimiento contractual y daños y perjuicios por incumplimiento de las obligaciones emergentes de un contrato de locación comercial celebrado el 02/11/2022 respecto de un inmueble ubicado en calle Italia N° 2898, esquina Castelli de Mar del Plata, destinado a salón de fiestas infantiles. El contrato tenía plazo de 36 meses (hasta 01/11/2025), por un monto total de $3.192.000. La actora reclamó: 1) El cumplimiento de la obligación de brindar suministro independiente de agua corriente mediante instalación de tanque de 1.000 litros con medidor propio. 2) Resarcimiento por daños y perjuicios, incluyendo: daño emergente (gastos en cartas documento, asesoramiento jurídico, informe técnico), lucro cesante, pérdida de chance, daño a la imagen comercial, daño moral y daño punitivo. 3) Nulidad del contrato de mutuo por $2.197.000 suscripto simultáneamente con el contrato de locación, alegando abuso de posición contractual y sobre exigencia de garantías, invocando la Ley 24.240 y el art. 1196 del CCyCN. La actora alegó que el inmueble no contaba con suministro propio de agua, compartiendo el tanque con la vivienda de la planta alta, lo que ocasionaba presión insuficiente durante los eventos, generándole perjuicios graves: imposibilidad de lavar vajilla, inviabilidad de uso de sanitarios, suspensión de algunos eventos, e impacto en la imagen comercial del negocio.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal rechazó íntegramente la demanda y condenó a la actora al pago de costas. Fundamentos principales de la decisión: 1. Inaplicabilidad de la Ley 24.240: El Tribunal declaró que no existía relación de consumo entre las partes, ya que la actora actúa en el marco de su actividad empresaria (explotación de un salón de fiestas). Conforme la doctrina de orientación finalista, el consumidor debe demostrar que adquiere bienes o servicios fuera del marco de su actividad profesional. La sentencia expresó: "De la definición legal se infiere que quien se procurara bienes o servicios en el ámbito de su actividad profesional o empresaria, no se halla amparado por las normas de protección... No se encuentra comprendida en el concepto de consumidor quien adquiere un bien a efectos de aplicarlo al ámbito de su negocio o actividad profesional o comercial." 2. Cuestión abstracta respecto del cumplimiento: El Tribunal consideró que el reclamo de cumplimiento se tornó abstracto al vencerse el plazo de la locación (01/11/2025) antes del dictado de la sentencia (31/03/2026). Citando jurisprudencia de la Corte Suprema: "Es jurisprudencia tradicional de esta Corte que sus sentencias deben ceñirse a las circunstancias existentes al momento de ser dictadas, pues como órgano judicial tiene vedado expedirse sobre planteos que devienen abstractos, en tanto todo pronunciamiento resultaría inoficioso al no decidir un conflicto litigioso actual." 3. Falta de acreditación del daño: El Tribunal enfatizó que corresponde al demandante probar la existencia del daño bajo pena de no recibir reparación alguna, conforme al art. 1744 del CCyCN y art. 375 del CPCC. La sentencia señaló: "Es que ante la negativa general y la específica del demandado, recaía sobre el actor la carga de probar la existencia del daño y su relación causal, prueba que resulta esencial para la procedencia de una indemnización resarcitoria de daños y perjuicios." 4. Análisis de cada rubro indemnizatorio:
- Daño emergente: Desestimado. Los gastos por carta documento, asesoramiento jurídico y mediación conforman el rubro de costas judiciales, no daño emergente.
- Lucro cesante: Rechazado por falta de prueba. Si bien la testigo Claudia González (empleada del local) mencionó dos fiestas suspendidas y una retrasada, la actora no aportó documentación alguna (constancias de seña, reserva, comprobantes de devoluciones) que acreditara este daño. La propia actora reconoció en la audiencia confesional que realizaba eventos frecuentemente.
- Pérdida de chance y daño a la imagen comercial: Rechazados. El Tribunal evidenció contradicciones en el relato de la actora. Mientras en la demanda alegaba privación de eventos, en la confesional reconoció que realizaba eventos regularmente. Además, se constató que la cuenta de Instagram del salón (@chiquilandia_multiespacio) mantenía publicaciones constantes de eventos durante todo el período locativo. La declaración de Santiago Eduardo Asencio y Marullo (habitante de la planta alta) refrendó que regularmente había fiestas desde el inicio del salón, y que la actora atribuía la reducción de eventos al factor estacional (verano) más que a problemas de agua.
- Daño moral: Desestimado por falta de acreditación. El Tribunal recordó que si bien el daño moral constituye un perjuicio resarcible, requiere cierta magnitud según la jurisprudencia provincial. La sentencia citó: "A diferencia de lo que ocurre con el daño material, la alteración disvaliosa del bienestar psicofísico del individuo debe presentar cierta magnitud para ser reconocida como perjuicio moral. Un malestar de escasa importancia, propio del riesgo cotidiano de la convivencia o de la actividad que el individuo desarrolle, nunca lo configurarán."
- Daño punitivo: Rechazado por inaplicabilidad de la Ley 24.240 al no existir relación de consumo. 5. Rechazo de la nulidad del contrato de mutuo: El Tribunal reconoció el estrecho vínculo entre el contrato de locación y el de mutuo (coincidencia de fechas, montos, periodicidad y domicilio de pago), pero desestimó la pretensión de nulidad por las siguientes razones:
- La Ley 24.240 es inaplicable por falta de relación de consumo.
- El art. 1196 del CCyCN (que prohíbe pagarés en locaciones) se refiere exclusivamente a locaciones habitacionales, no comerciales.
- No existía prueba de abusividad en la exigencia de garantías.
- Al momento de la sentencia, los plazos del mutuo habían vencido y quedó acreditado que los canones se abonaron conforme a lo pactado. 6. Causalidad y responsabilidad: Aunque el peritaje de la Arq. Ana Laura Ramírez confirmó que el local no tenía conexión independiente de agua y que existía problema de presión, el Tribunal consideró que esta circunstancia no fue acreditada como causante del daño alegado, debido a la falta de prueba documental sobre suspensiones, cancelaciones o devoluciones de dinero. La sentencia expresó: "La teoría de la relación de causalidad cumple una doble función: determinar la autoría y establecer la extensión del resarcimiento."