MONTONE JUAN ANTONIOC/ PEREZ ANA LAURA Y OTROS S/SIMULACION

Quién demanda: Juan Antonio Montone

¿A quién se demanda?

Ana Laura Pérez (ex conviviente), Carlos Eduardo Cavallotti y Virginia Alonso Carrica (compradores posteriores)

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Demanda de simulación del acto jurídico (Escritura N°186 de fecha 20/10/2009) por la cual Ana Laura Pérez transmitió a los demandados un inmueble ubicado en calle Larrea N°1236 de Mar del Plata. Subsidiariamente, se promueve acción pauliana (revocatoria) alegando fraude. El actor sustenta su reclamo en la existencia de un boleto de compraventa anterior (de fecha 7/11/2007) por el cual habría adquirido el mismo inmueble, siendo que posteriormente la Sra. Pérez lo vendió a terceros, constituyendo una "doble venta".

¿Qué se resolvió?

El Tribunal rechaza tanto la acción de simulación como la acción pauliana promovida por el actor, condenando al demandante al pago de la totalidad de las costas procesales. Fundamentos principales de la decisión: El tribunal fundamenta su decisión en los siguientes aspectos centrales: Primero, respecto de la validez del boleto de compraventa: "para que el acto de disposición permita al adquirente acceder a la propiedad con la simultánea pérdida del dominio por parte del transmitente, además de la tradición -que puede ser anterior o posterior al boleto y, anterior o posterior a la escritura-, es imprescindible y por tanto no puede ser sustituída por forma alguna -salvo de tratarse de adquisición en subasta judicial, artículo 1184, 1ra. parte
- la escritura pública". El tribunal señala que "el boleto de compraventa constituye únicamente un antecontrato o anteacto que, cuando se refiere a inmuebles, sólo queda concluído como contrato en que las partes se han obligado a hacer la escritura pública, pero no es por sí mismo traslativo de propiedad". Segundo, respecto de la condición de la Sra. Pérez como titular dominial: "El lote donde se construyó el inmueble motivo de litis, fue adquirido por la citada de la Sra. Andrea Silvia Greco, el día 11 de julio de 1994, mediante escritura Nro. 211 pasada ante la escribana Laura Evelina Gubertini". Posteriormente, "Con fecha 15 de julio de 2008, fue alquilada la propiedad a la Sra. María Soledad Iucciolino". En tal carácter de "única titular de dominio es que realiza posteriormente la venta que aquí se cuestiona (v. escritura nro. 186)". Tercero, respecto de los actos posteriores realizados por los compradores que evidencian la realidad de la transacción: "se advierte que las partes intervinientes en tal operación han realizado actos preparatorios y posteriores a la adquisición, razón por la que entiendo que la venta instrumentada por la escritura pública nro. 186 no se trató de un acto simulado, es decir que el acto jurídico (venta de la propiedad) existió". El tribunal destaca que "la escribanía interviniente en tal operación" aportó documentación que "evidencia, sin dudas, la existencia de diligencias necesarias, previas y preparatorias que resultan habituales en el marco de una compraventa inmobiliaria". Cuarto, respecto de la capacidad económica de los compradores y la toma de posesión: "Resulta relevante al respecto lo informado en la causa por el Banco Galicia en la contestación de oficio incorporada a la causa el día 23 de octubre de 2024, donde informa que el 'el Sr. CAVALLOTTI, CARLOS EDUARDO DNI 20752497 es cliente de la entidad', agregando que solicitó un préstamo, que fue otorgado en 48 cuotas (21/4/2015) y fue cancelado el día 8 de abril de 2019". Asimismo, "se encuentra probada en la causa la labor desempeñada por el referido demandado" mediante informe de su empleadora AMX Argentina (Claro) acreditando su condición de empleado activo desde 1997 "durante el cual ha ocupado los puestos de Representante de Ventas, Supervisor de Retail, Coordinador Marketing Operacional, y finalmente el puesto de Supervisor de Ventas (actual)". Quinto, respecto de la toma de posesión y reformas: "el Sr. Cavallotti expresó que ingresó al inmueble de calle Larrea nro. 1236 en el año 2010, ya que en el 2009 estaba alquilado a Soledad Iuccolino". Se acreditan mediante facturas, presupuestos y oficios contestados por proveedores "la existencia de reformas realizadas a la propiedad", incluyendo trabajos en calefacción, radiadores, modificación del fondo, construcción de deck y pérgola, entre otros. Sexto, conclusión fundamental: "resulta insuficiente la existencia de un boleto de compra venta -cuyos efectos ha sido cuestionados
- para considerar que el acto jurídico realizado por la Sra. Ana Laura Pérez quien revestía el carácter de titular dominial al tiempo de la venta, es decir que se encontraba legitimada para hacelo, ha sido simulado o realizado en fraude como alega el accionante, por lo que la desestimación de las acciones planteadas se impone".